Mostani írásom egy közeli ismerős történetéből született.

István örökölt és – noha joggal gondolhatnánk, hogy boldogan elfogadta – inkább visszautasította távoli rokona hagyatékát. Előfordul ugyanis, hogy néha jobban jár az ember, ha így dönt.

A helyzet ugyanis a következő

Amikor öröklünk, nem ár tisztában lenni azzal, hogy léteznek olyan emberek, akik még életükben nem gondoskodnak esetleges tartozásaik kiegyenlítéséről, adósságaik megfizetéséről. Amikor aztán távoznak az élők sorából, akkor szembesülnek avval az örökösök, hogy óriási adósság keletkezett s ez néha nem kis kellemetlenséget okozhat számukra.

Magam felé hajlik a kezem? Lehetséges, hiszen ingatlan értékbecsléssel, vagyonértékeléssel, eszközök, gépek értékelésével  foglalkozom. Ami viszont a biztonságot illeti, kétség sem férhet hozzá, hogy az értékbecslés valóban a legjobb módja annak, hogy biztosak lehessünk ingatlanunk tényleges értékében.

Ez egy elfogulatlan, színtiszta igazság, mely a valóságot mutatja.

Ha lakásunk, házunk valós értékét szeretnénk megállapítani, nem érdemes kihagyni a „buliból” az értékbecslőt. Megmondom az is, hogy miért.

Mert az ingatlan ára és a piaci értéke között óriási különbség lehet! Ráadásul, ha ésszel gondolkodunk, akkor ez a legfontosabb tény akkor is ha eladni, akkor is, ha épp vásárolni szeretnénk.

A májusi adóbevallásunkban – függetlenül attól, hogy mi más egyéb jövedelemmel rendelkezünk – az ingatlan eladásunkról (ami nyilván a bevallást megelőző évben történt) kivétel nélkül mindannyiunknak nyilatkozni kell, magyarul az abból származó jövedelmet mindenkinek be kell vallani. Ez alól senki sem mentesül.

Illetéket ingatlan értékesítésnél NEM KELL FIZETNI, de adót igen!

Mégpedig a bevétel – pontosabban az ebből befolyt jövedelem – alapján.

Az, hogy mennyi lesz a befizetendő összeg, attól függően változik, hogy mikor vásároltuk meg, illetve ehhez képest mikor adtuk el az ingatlant.

A bevétel az az összeg, melyet az ingatlanért kapunk, függetlenül attól, hogy az egyben, vagy egy bizonyos ütemezés keretén belül jut el hozzánk – megbeszélés alapján. Tehát, az eladási ár teljes egészében a bevételünket képezi abban az esetben is, ha a vevőnk a vételárat csak részletekben kapjuk meg! Abban az évben válik ez az összeg teljes egészében a saját jövedelmünkké, amikor az adásvételi szerződés megköttetik.

Ennek oka nem más, mint a törvény, mely kimondja, hogy „ a jövedelem megszerzésének a napja, az ingatlanügyi hatóságokhoz történő bejelentés napja”.

Lassan, ám de biztosan itt a tavasz. Vagy lehet, hogy egyből a nyár?

A lényeg, hogy jönnek a jó idők, vége a télnek. Ilyenkor az ingatlanpiac is kezd felébredni, óriási fellendülés tapasztalható a téli álom után az értékesítők és a vásárlók aktivizálódásában is.

Télvíz idején inkább csak információkat gyűjtenek az emberek, a tavasz közeledtével azonban szívesebben teszik már kézzelfoghatóvá elképzeléseiket. Egyre sűrűbben nézelődnek az eladó ingatlanok kínálatában.

Persze az is befolyásolhatja a vásárlási szándékot, hogy a bankok éppen milyen konstrukciójú hiteleket kínálnak, mekkora a hajlandóságuk a kölcsönökre.

Ma azt mondhatjuk, hogy ezzel gyakorlatilag nincsen probléma, hiszen – „köszönhetően” a közelmúlt rossz tapasztalatainak a kölcsönt felvevők tekintetében – elég könnyedén kaphatunk hitelt, ha megfelelünk az intézetek elvárásainak.

Így aztán a telkek iránt is megnövekszik az érdeklődés, hiszen egyre nagyobb bátorsággal fognak bele az emberek építkezésekbe. A CSOK megjelenése is fokozottan segítheti a vásárlási hajlandóságot, hiszen a támogatás lehetővé teszi azok számára is az építkezést, és/vagy vásárlást, akiknek enélkül nem sok esélyük lenne.

Nem kell nagy dolgokra gondolni, ám azok mégis óriási eredménnyel járhatnak! A dolog rendkívül kézenfekvő és nincsen benne innováció, legfeljebb igényesség.

Az eladni kívánt (a kiadásra váró szintúgy) ingatlan villámgyors eladását számos dologgal katalizálhatjuk és gyakorlatilag egy fillérünkbe sem kerül.

Talán a legfontosabb dolog, ha sikerrel szeretnénk járni a lakás, ház eladásában az, hogy mindig a leendő vevő fejével kell gondolkodnunk. Ez nem azt jelenti, hogy le kellene becsülnünk, vagy épp az egekig magasztalnunk eladó sorban lévő ingatlanunkat. Sokkal inkább arra gondolok, hogy az érzelmekre kell hatnunk, hiszen emberek vagyunk, s tetteink, döntéseink nagy részét érzéseink alakítják.

„Namármost”, óriási eredménye van, ha megpróbálunk úgy hozzáállni az eladáshoz, hogy egykor mi is vásárlók voltunk (még lehetünk is) és az első benyomásunk, az ingatlannal kapcsolatos jó-vagy épp kellemetlen érzéseink késztettek döntésre bennünket.

Nap süt, kék az ég, zöld a pázsit….

Ezzel a vidám kis népdallal indítom írásomat, mégpedig azért, mert lassan, de biztosan közeledünk a tavasz felé. Ingatlanokról alkotott szemléletünk pillanatok alatt meg tud változni a jó idő közeledtével. Sokan gondolják másképp ilyenkor, amit mindig mondogatnak….”Nincs is jobb a panelnál, nem kell havat lapátolni, nem kell füvet nyírni….” és még sorolhatnám az érveket. 

Nyilván sokszor valóban van is létjogosultsága ezeknek a kijelentéseknek, de bizton állíthatom, hogy az esetek nagy többségében, valóban elgondolkodunk a természet valódi közelségének lehetőségére otthonunkban, a jó idő közeledtével.

Itt azonnal megemlítem, hogy nyilván vannak szerencsés emberek, akik választhatnak. Hétvégi ház és panelrengeteg között, hiszen mindkettővel rendelkeznek. Így aztán lehetőségük van itt is, ott is élvezni a két féle kényelem és lehetőség között. Nyáron itt, télen ott.

Aki viszont még nem ilyen szerencsés, de mondjuk most kezd el gondolkodni azon, hogy hol is vásároljon magának hétvégi házat, annak egy dologra szeretném felhívni a figyelmét. Legfőképp azoknak, akik úgy tervezik, „biztosra mennek” a természet közelségét megspékelik egy vízparttal.

Vízparti nyaraló – légy biztos benne, légy biztosítva!

Valljuk be, ha relaxálni készülünk, vagy csak spontán álmodozunk, hol képzeljük el álmaink házát, abba azért kilencven százalékban benne van a víz is. Általában állóvíz, kristálytiszta, sportolásra is alkalmas, horgászok is nyugalmat lelnek a partjainál, vagy már az is hihetetlen megkönnyebbülés, ha munka után kiülünk a teraszra és nézzük a hullámokat.

Mondhatni tökéletes. Ki ne álmodozott volna már ilyesmiről?

Belelóg a „vízbe a láb”? Olyan közel legyen a part, hogy tényleg szinte a lábunkat nyaldossák a hullámok? Nos, igen. Tényleg szívmelengető.

Egyáltalán nem szeretnék arra bíztatni senkit, hogy ha megteheti, ne tegyen szert egy ilyen ingatlanra, pusztán csak elővigyázatosság, amit leírni készülök.

Hazánkban is egyre inkább találkozunk belvizekkel, árvizekkel, s ilyenkor joggal tartunk attól, mi van, ha minden pénzünk egy vízparti ingatlanban van és beüt a krach.

Ha teljes biztonságban szeretnénk tudni magunkat és családunkat, anyagi javainkat – ami persze 100 százalékig sosem létezik – érdemes –e egy közvetlen vízparti házat vásárolni, ennek tudatában? Hiszen már hazánkban is szinte minden évben ki vagyunk téve természeti katasztrófáknak. Áradások évente jellemzőek, leginkább a Duna és a Tisza partjain élők érzik ez.  A Duna áradása miatt például nem egyszer előfordult már, hogy a kétszáz méteres (sőt több is) körzetben papíron figyelmeztették az ott lakókat a katasztrófahelyzet okán történő intézkedésekről, az esetleges kilakoltatásról nem is beszélve.

Hamarosan itt a tavasz, színesednek, virágba borulnak a kertek, csodaszép virágágyások díszítik a „portánkat”. Aki nem olyan szerencsés, hogy családi házban él, vagy egyáltalán nem is vágyik erre, annak is fontos a természet közelsége, így az emeletes házak ablakiban, erkélyein is megjelennek a balkonládák – virágzó növények tarkítják a panelrengeteget.

Gondolom, nem vitatjuk, hogy ez bizony szívmelengető látvány. Nem szeretnék mindenben hibát keresni, távol áll tőlem az is, hogy valakit a növényültetésről lebeszélnék. Pusztán erről jutott eszembe, milyen felelősséggel tartozunk otthonunkban és igen – még otthonunkon kívül is – egy bizonyos területen.

Egy egyszerű példa erre pont egy balkonláda „esete”, mely csaknem „agyonütött” egy járókelőt. Szerencsére csak majdnem, így az ijedtségen kívül nem történt semmilyen sérülés. Persze történhetett volna. Ezért nem árt jó előre gondolkodni.

Vannak olyan panelházak, ahol a társasházi szabályozás értelmében tilos virágládát erősíteni a balkonokra, gyanítom pontosan ilyen megfontolásból. Ennek ellenére persze – mint sajnos minden más szabályt – sokan megszegik. Nyilván nem rosszindulatból, nyilván otthonuk szebbé tétele miatt, mégis lehet, hogy felelőtlenül. Ilyen szabályozás – a fent említett történetből is kiderül – sosem véletlenül születik meg.

Mindig az épület tulajdonosa a felelős akkor is, ha az épület valamely részeinek lehullásával, illetve egyéb hiányosságok révén kárt okoz valakinek. Társasház esetén nyilván az épület tulajdonosai a tulajdonostársak, tehát maga a lakóközösség. Felújítás, karbantartás esetén is kizárólag akkor mentesül a felelősség alól maga a társasház, ha a vonatkozó szabályokat nem sértette meg, és megelőzés érdekében is megtette a törvényben foglalt kikötéseket és intézkedéseket.

Társas házban élsz, közös költséget muszáj fizetned. Amikor lakást vásárolsz, ezzel is tisztában kell lenned, ha ott élsz, akkor nyilván meg is tapasztalod a havi „restanciádat”.

Ennek a költségnek az összege persze házanként változó és több mindentől is függ. Általában tartalmazza a lépcsőházi világítást, az ott lévő – ha van – fűtés költségét, illetve az esetlegesen felmerülő hibák javítására, felújításra, korszerűsítésre fenntartott tartalékot. Van olyan ház is, ahol a kábeltévé előfizetés is a közös költség része.

A társasházaknak általában közös képviselőjük is van, aki – jó esetben – szigorúan felügyeli, hogy a lakók havi rendszerességgel fizessék a költséget, nehogy elmaradás legyen, amiből bizony komoly problémák adódhatnak.

Van ellenben olyan esetre is példa, nem is kis számmal, hogy az elmaradásokra valójában csak akkor derül fény, ha konkrét kiadásokra van szükség, például a ház felújítása kerül napirendre.

Joggal állíthatjuk tehát, hogy a közös képviselet odafigyelése azt eredményezheti, hogy közös költség tartozás ne halmozódhasson fel, megelőzve ezzel a többi tulajdonostárs – szintén nem jogtalan – felháborodását és bosszúságát. Ha ugyanis tartozás halmozódik fel, az az egész házra vonatkozik abban az esetben, ha mondjuk sürgős felújítási munkálatokra van szükség. Ha tartozás van, akkor mielőbb rendezni kell a kintlévőségeket és intézkedni kell a tartozások érvényesítésére, behajtására. Ennek hiányában el sem kezdik a munkálatokat.

Ami ennek a cikknek a megírására késztetett, az nem más, mint egy ismerősöm „esete”, aki pár évvel ezelőtt vásárolt meg egy társasházi lakást.

Mondhatjuk, hogy felelőtlenül, de a lényeg, hogy nem tájékozódott arról, hogy van-e esetleg közös költség elmaradása a tulajdonosnak, akitől az ingatlant megvásárolta.

Nos, mi a teendő ilyenkor?

Nagyon fontos tudni, hogy adásvételi szerződést nem köthetünk ügyvéd közreműködése nélkül. Ekkor a jogi szakember minden olyan információt a rendelkezésünkre fog bocsájtani, amire szükségünk lesz az okirat hivatalos megírásához. Ennek az is a célja, hogy az üzlet bármiféle anyagi veszteség nélkül köttessen meg. A szükséges dokumentumokat beszerzi helyettünk, illetve ellenőrzi, hogy az eladásra szánt ingatlan rendelkezik-e azokkal a következményekkel, melyek feltételei az értékesítésnek. (pl. nem áll-e végrehajtási eljárás alatt, tényleg az eladó tulajdonában van-e, stb.)

Tartalmi elemek-adásvételi szerződésnél (nemrég megjelent könyvemből)

Ezeket az adatokat a szerződésnek mindig tartalmaznia kell:

• a lakás, ház eladójának és vevőjének személyes adatait – név, születési hely, születési idő, anyja neve, lakcíme, személyazonosító jele, adóazonosító száma – szervezet esetében annak megnevezése, statisztikai azonosítója, székhelye, és cégbírósági bejegyzésének száma
• a felek állampolgárságára vonatkozó nyilatkozatot
• az ingatlan pontos címét és helyrajzi számát
• a vételár pontos összegét
• a vételár kifizetésének módját és természetesen annak ütemezését
• a szerződéssel létesíthető elővásárlási jog, vételi jog, eladási jog (Ptk. szabályai szerint)
• a birtokbaadás részleteit
• az eladó végleges (visszavonhatatlan) hozzájárulását a saját tulajdonjogának törlésére a földhivatali eljárás során

Pár szóban, úgy tudnék erre válaszolni, hogy igen, saját magunknak. Ez persze csupán az én nézőpontom. Személyes vélemény egy olyan ember tollából, aki maga is ilyen házban él, nem kevesebb, mint hat éve. Otthonom egy passzív ház, melyet még anno saját cégemben építtettem.

Elég egy kis odafigyelés, egy kis körültekintő tervezés és alig kerül többe, mint egy „normál” ház. Ezzel persze lehet vitatkozni, de a tények alátámasztják állításomat.

Ugyanakkor azt is el kell ismerni, hogy a házat vásárolni kívánó érdeklődőket szinte egyáltalán nem érdekelte – legalább is akik az általam építtetett házak iránt mutattak érdeklődést -, hogy milyen az ingatlan valós műszaki tartalma. Őszintén szólva ez számomra döbbenetes volt, és ma is az.

Azok, akikkel én kerültem – vagy kerülhettem volna – üzleti kapcsolatba, akik az általam építtetett házakat nézegették, szinte kivétel nélkül csak a négyzetméter árakat hasonlítgatták össze a hagyományos építésű ingatlanokéval.