Az a helyzet, hogy most egy picit a saját cégem mellett kampányolok, hiszen nem titok, értékbecslő a szakmám. Egy olyan dologról írok most, melynek valóságtartalma az ingatlanos szakmában úgy a vevői, mint az eladói oldalról megkérdőjelezhetetlen.

A valós, hiteles piaci ár megállapítása elképzelhetetlen, sőt lehetetlen is értékbecslés nélkül. Miért mondom és állítom ezt? Azért, mert a piaci érték és az ár között hatalmas különbség lehet. Igaz ez akkor is, ha vásárolni és igaz akkor is, ha eladni kívánjuk az adott ingatlant.

Ki hiszi el ezt?

Nos, mielőtt erre rátérnék szeretném leszögezni, hogy igazából teljesen mindegy, ki hiszi el és ki nem, attól még tény, hogy értékbecslés nélkül nem tudjuk meg az igazi, valós árat. Ettől függetlenül természetesen még mindig rengetegen vannak, akik kihagyják az értékbecslőt az ár megállapításakor, sőt hallani sem akarnak szakemberről. Ennek természetesen az is – nagyrészt ez – az oka, hogy a munkájáért fizetni vagyunk kénytelenek.

A másik „csoportja” az embereknek ezen témában az, akik utólag már ha tehetnék visszavonnák a veszteséges szerződéseiket az anno rosszul meghatározott ár miatt. És ebben a csoportban vannak eladók de vannak vevők is igen szép számmal. Talán ez bizonyítja a legjobban munkám fontosságát, az értékbecslés elengedhetetlen mivoltának létjogosultságát.

Nézzük akkor egészen pontosan miről is beszélek

Mi a piaci érték?

Az az érték, amit – értékbecslés nélkül – nem fogsz megtudni! A forgalmi értéket kizárólag akkor vehetjük igaznak, ha azt egy szakértő értékbecslő állapítja meg. Hiszen munkája során olyan értéket határoz meg, ami nem feltétlenül egyezik meg a piaci árral, hiszen az magában foglalja az ingatlan értékeinek és eszközeinek a tényét is.

Még mindig sokszor elfelejtjük, vagy legalább is nem gondolunk feltétlenül arra a tényre, hogy életünk legnagyobb – persze anyagilag a legnagyobb – értékét a felhalmozott vagyontárgyaink jelentik. Tehát kérdés, hogy ezek valós értékét szakember állapítsa meg? Véleményem szerint nem kérdés.

Milyen esetekben lehet szükség értékbecslő közreműködésére?

• adásvétel alkalmával
• hitelfelvételnél
• jelzáloghitelnél
• vagyoni jogvitáknál
• tulajdonostárssal való anyagi ügyek intézésénél
• házassági vagyonközönség megszűnésekor
• megelőzésre (!) nézetkülönbségek, viták, perek
• hagyatéki ügyek intézésekor
• ajándékozásnál, gyámügyi eljáráskor
• cégben lévő ingatlanok mérleg szerinti értékének módosításakor

A szakértő értékbecslő mindig a helyszínen dolgozik, ott méri fel az ingatlant, és annak környezetét – ami elkerülhetetlen az ár megállapításához! Számba veszi az ingatlan jelenlegi állapotát, a szegmenst, ahol elhelyezkedik, illetve kitér az ingatlan jogi helyzetére is.

Ezután pedig megkezdődik a hivatalos okmányok lekérése, a tulajdonviszonyok és kötelezettségek felmérése, és még sorolhatnám.

Magamról pár mondatban, egy korábbi írásom alapján, hogy nagyobb rálátást kapjon arra, melyet fentebb említettem: 

„Mint értékbecslő a fentiek mellett – meghatározom a felbecsültetni kívánt ingatlan fajtáját és ennek alapján választom ki az ahhoz legmegfelelőbb eljárást. Kezdésnek felkutatom forrását a szükséges adatoknak. (Nagy mennyiségben áll rendelkezésemre saját gyűjtésű összehasonlító adat, adatbázisom az évek során (2001 óta) óriási méretű halmazzá fejlődött, melyre bizton számíthatok.

Ezek után összegyűjtve az adatokat, megvizsgálom a pillanatnyi állapotot, használatot, megállapítom az ingatlan pillanatnyi használatának megfelelőségét, majd meghatározom – ha van – a telek értékét is. Ezt követően kerül sor magának az ingatlannak az értékbecslésére, melyet a fentebb már említett, kiválasztott értékbecslési módszerrel végzek. Néha előfordul, hogy több módszert is igénybe veszek, s a kapott eredményeket egyeztetem. Ha szükséges kompenzációval pontosítom a becslést, hogy vitathatatlanul reális forgalmi árat, értéket állapítsak meg.

Végül pedig elkészítem a végleges értékbecslést és kiállítom róla a hivatalos bizonyítványt. Ami még nagyon fontos, hogy az általam elvégzett szakvéleményt minden esetben értékbecslési ellenőr vizsgál át!

Hitelesség a legerősebb bástya!

• elfogadott, hivatalos módszer szerint végezni a munkát
• minimum két módszerrel – mely módszerekről weboldalamon lehet tájékozódni
• minden esetben betartani a vonatkozó előírásokat, rendeleteket
• az óvatosság elvét követve az értékek és eltérések alapján állapítani meg az értéket.” 

Az értékbecslés fontosságáról bővebben nemrég megjelent könyveimben is olvashat.

Mészáros Ferenc
ingatlan és eszköz szakértő