Mára a lakások budapesti viszonylatban óriási mértékben megnőttek, már ami a kínálatot illeti. Ezért aztán a vevők már nem kapkodják el az ingatlanvásárlást, hiszen van miből válogatni, lehetőség van az összehasonlítgatásokra.
A GKI–Masterplast fővárosi és magyarországi lakáspiaci index, 2008-2020

Úgy tűnhet, hogy megint a saját malmomra hajtom a vizet, mert újra arról írok, hogy az ingatlanok beárazásához szakértőre van szükség. Noha már évek óta beszélek erről, mára nyilvánvalóvá vált, hogy van létjogosultsága a véleményemnek.

Persze csak abban az esetben fontos a szakértői értékbecslés megállapítása, ha valaki tényleg szeretné belátható időn belül értékesíteni ingatlanát – jelesül most a belvárosi részről szól a megállapítás.

Mintha manapság nem igazán működne Budapesti viszonylatban az, hogy bármit el lehet adni, méghozzá húzós áron. Ez addig működhet – ha működhet – ameddig a kereslet nagymértékben meghaladja a kínálatot és a vevők úgynevezett kényszerhelyzetben vannak. Nos, ez mára – szerencsére – nincs így.

Gyakorlatilag erre szeretném felhívni a tulajdonosok figyelmét

Egy neves ingatlaniroda szakmai vezetője nyilatkozta nemrégiben, hogy a belvárosi ingatlanpiac erősen megtorpant, ami arra kényszeríti az eladókat, hogy jelentős mértékben csökkentsék le a hirdetési árakat. Ellenkező esetben szinte eladhatatlanná válik a kínált lakás, ház.

Értékbecslő segítsége tehát látható, hogy segítség lehet. Ám, nem csak az értékbecslő lehet nagyban hozzájárulás, vagy katalizátor a sikeres és gyors üzlethez.

Az ingatlanos szakember is hozzájárulhat egy mindkét fél számára jövedelmező üzlethez.

A netes, vagy sajtóban megjelent hirdetési árak már nem kiindulópontok

Miért?

Nos azért, mert nem festenek valós képet a reális árról, hiszen a lakások szinte egytől egyig túl vannak árazva, és ezért szinte sohasem annyiért kelnek el, mint amennyiért meglátjuk azokat a hirdetésekben.

Sokan persze tudják ezt, de mégis próbálkoznak. Kirakják az ingatlant egy irreálisan magas áron – ami lehet, hogy még egy éve reális is volt – azzal a következtetéssel, hogy majd valaki elviszi ennyiért is kvázi neki annyira nem sürgős.  A vége aztán sok esetben az, hogy nem talál gazdára a portékája.

Fontos a reális ár megállapítása, az ingatlan értékbecslése

Olyan példáról is hallottam, hogy egy ingatlant 100 millió forintért hirdetett a tulaj. Persze még csak érdeklődő sem jött, nem, hogy potenciális vevő. Az eladó aztán végső elkeseredésében megbízott egy értékbecslőt, hogy felértékelje a házat.

Értékbecslés után, majdnem a negyedével csökkent az ingatlan ára. A ház még mindig nem került eladásra – úgy tudom – ám jelentősen megnőtt az érdeklődők száma, ez bizakodásra ad okot mindenképp. Az ár már legalább valós, reális.

Többen kérdezték tőlem, hogy arról van-e szó pusztán, hogy a lakások értékesítésének ideje egy picit megnyúlt volna?

Nos, én erre azt tudom válaszolni, hogy semmiképpen sem ez az egyetlen ok. Valóban megnyúlt az értékesítési idő, de ennek oka nem csak a kínálat megemelkedése.

Mi a „baj” akkor, ha nem a túlkínálat?

A valódi ok véleményem szerint inkább az, hogy a meghirdetett ingatlanok irreálisan magas áron sosem fognak gazdára találni. Nyilván kivételek itt is vannak, valaki foggal-körömmel ragaszkodik ahhoz a teóriához, hogy mindent el lehet adni annyiért, amennyiért meg van hirdetve. Tény, hogy az a mondás is igaz, hogy gyakorlatilag minden annyit ér, amennyiért eladják. Igen. Valakinek annyit ér. De azért nem árt a józan ész használata sem. Persze tényleg csak abban az esetben, ha belátható időn belül szeretnénk eladni az ingatlanunkat. (No, persze a tisztesség, mint olyan, sem elhanyagolható szempont.)

A helyzet most Budapest belvárosában 

Talán lassan, de biztosan kezdenek rádöbbeni fent leírtakra a lakástulajdonosok is, mert a belvárosi ingatlanok piacán az árak stagnálni látszanak.

Ahogy most szétnéztem, a négyzetméterárak nagyjából egymillió alatt, vagy akörül megállnak. Ez persze – nem nehéz kiszámolni – egy kicsi lakás megvásárlásához is kevés lehetőséget ad egy átlagembernek. Sok vásárló – a magas árak miatt – kizárult az ingatlanpiacról. Néhány befektetőt kivéve nem nagyon érdeklődnek napi szinten a meghirdetett lakások iránt.

 A befektetők pedig nagyrészt bérbe is adják ezeket a lakásokat, ahogy megvásárolják, mert igen magas hozamot tudnak elérni a bérbeadásból.

A hosszú távra kiadott lakásokra igen nagy a kereslet, itt viszont a kínálat nem megfelelő. Így aztán, ha találunk is, annak bérleti díja olyan magas, hogy azt megint csak a magasabb anyagi szinten lévők tudják megfizetni.

Ez most ördögi körnek látszik…meglátjuk hová vezet ez.

Mészáros Ferenc
ingatlan és eszköz szakértő