Rengeteg az eladó ingatlan, ezt jól tudjuk. Látjuk a kínálatot és látjuk a keresletet is. Van egy „bibi” azonban – mármint a vásárlók szempontjából – ami nem más, mint az a tény, hogy az eladásra kínált ingatlanok nem kis részét banki jelzálog terheli.

Ettől sokan megijednek, pedig nem kellene

Amikor egy potenciális vásárló meghallja a jelzálog létét, az első reakció sok esetben a visszalépés. Néha az ingatlanirodáknál folytatott telefonbeszélgetés, abban a pillanatban megszűnik, ahogy fény derül a „turpisságra”. Ez persze csak tréfa, mármint a turpisság, hiszen abban, hogy egy ingatlanon jelzálog van, egyáltalán nem azt jelenti, hogy azzal baj is van!

Szerencsére már rendesen kialakult séma – és persze gyakorlat is – a jelzálog gyors törlésére, ezért a vevőnek egyáltalán nem kell aggódnia, ő már egy teljesen tehermentes ingatlant fog vásárolni.

Hogyan zajlik, ez?

Tény, hogy a bejegyzett jelzálogok oroszlán része már akkor rákerül az adott ingatlanra, amikor a banki kölcsön felvételre kerül, kvázi amikor annak igénybevételével vásárolnak. Amikor a kölcsön és annak járulékai maradéktalanul visszafizetésre kerültek, akkor viszont törlésre is kerül. Van azonban olyan eset is – szép számmal – amikor a tulajdonos még jóval a futamidő lejárta előtt kívánja értékesíteni ingatlanát.

Milyen lehetőségeink vannak ilyenkor?

Először is, banki igazolást kell szerezni az illetékes banktól a jelzálogjog jogosultságáról. Ez a nyilatkozat magában foglalja azt a számot, mely az adott napon a tényleges tartozása a tulajdonosnak. Erre azért van szükség, mert hiszen a tulajdoni lapon szereplő összeg nyilván már nem annyi, amennyi akkor volt, amikor a hitel felvételre került, s ami „miatt” az jelzálogjog feltüntetésre került. Nyilván idő közben már történt számos befizetés, a tartozás kevesebb lett.

Nos, ebben a nyilatkozatban az is benne foglaltatik, hogy a tartozás kiegyenlítésének időpontjában – illetve meghatározott napon belül – a bank hozzájárul ahhoz, hogy az ingatlant terhelő jelzálog lekerüljön az ingatlanról. Ezzel egy időben a jelzálogot biztosító elidegenítési – és terhelési tilalom is törlésre kerül.

(Azt – gondolom – mondanom sem kell, hogy az ingatlan adatait mindig ellenőrizzük le (cím, helyrajzi szám, stb.) a banki nyilatkozaton, főleg, ha mi vagyunk a vásárlók. Jó, ha azt az ingatlant ellenőrizzük, amit meg szeretnénk venni.)

Hogyan „tűnik el” – kié – a tartozás?

Ez több szempontból is érdekes, ugyanakkor több a megoldás is

1. Ha az eladó ki tudja fizetni a fennmaradó tartozást, akkor megoldás, ha őt kötelezik a kiegyenlítésre – természetesen szerződésben.
2. Ha nem rendelkezik a tartozás összegével, illetve nincsen rá fedezete, akkor a vásárló fogja rendezni a tartozást. Természetesen úgy, hogy az eladónak nyilvánvalóan a tartozás összegével kevesebbet fizet az ingatlanért. Pontosan annyival kevesebbet, amennyit a vásárló a banknak a törlés érdekében átutalt. Tehát a vevőt SEMMILYEN HÁTRÁNY NEM ÉRI.
3. Van olyan eset, hogy a foglalóból rendezi az eladó a tartozást. Persze ez nem túl gyakori, hiszen a foglaló összege általában nem elég a tartozásra. Ilyenkor a foglalón felül kell a tartozást kiegyenlítenie a vevőnek, de ebben az esetben sem károsul.

Ha ötletet adhatnék a fentiekhez összegzésként:

Soha ne adjunk át pénzt az eladónak önhatalmúlag, pláne nem megfelelő szerződés nélkül. Ilyenkor teljesen ellenőrizhetetlen, hogy azt a pénzt az eladó mire fordítja – noha mi a tartozás rendezésére szántuk. E helyett válasszuk azt a megoldást, hogy magunk utalunk a banknak, (előtte persze „lepapírozzuk”) mégpedig a nyilatkozatban megadott bankszámlára.

Ekkor már mi gondoskodunk a jelzálog törlési engedély beszerzéséről. Ezt a bank kiadja, majd nekünk a földhivatalhoz kell benyújtanunk, mert ennek birtokában törlik a jelzálogot a tulajdoni lapon.

Mindezeket természetesen nem kell magunknak intéznünk. Egy ügyvédet is megbízhatunk azzal, hogy fent leírt „procedúrát” helyettünk intézze. Ezzel időt is megtakaríthatunk, hiszen egy ügyvéd által lekért tulajdoni lap hamarabb kerülhet a birtokunkba, mint sem a postázásra várnánk (sokszor heteket).

Egyetlen egy dolog van, - ami ritka de előfordul -  hogy a tartozás összege sajnos meghaladja a vételi árat. Ilyenkor nincs más megoldás, mint, hogy az eladó – természetesen szerződésben lefektetett feltételek mellett – maga is beszáll az ingatlan tehermentesítésébe. (Persze ez nem annyira életszerű, de volt már rá példa.)

A procedúra általános kronológiája:

1. adásvételi szerződés megkötése
2. adásvételi szerződés megküldése a helyileg illetékes földhivatalhoz
3. a bank törlési engedélyének beszerzése

A végén pedig – a teljes tehermentesség elérésére – be kell nyújtanunk egy „rangsorcsere kérelmet”. Ennek alapján aztán a földhivatal törli az ingatlan terheit, és ezután már a tehermentes ingatlanra bejegyzi az új tulajdonjogot.

Természetesen nem kell ennyire képzettnek lennünk,és nem árt az óvatosság, de egy valóban tisztességes, hozzáértő ügyvéd minden esetben biztonságot és nyugodt alvást eredményez és némi stressztől is megkímélhet bennünket.

Mészáros Ferenc
ingatlan és eszköz szakértő