Amikor úgy döntesz eladod a lakásod (házat, telket, bármilyen ingatlant) az első lépés természetesen a megállapodás. Ehhez nem kell ügyvédnek lenni, a felek kölcsönös egyetértés alapján eldöntik, hogy megkötik-e a tranzakciót. Tehát nincs szükséged semmilyen véleményre, tanácsra és ismerőseid tapasztalatára, még az sem kell, hogy a múltad történéseibe kapaszkodj. Egyszerűen eldöntöd: Eladom. Ennyiért. Ennyi, és ennyi az alku tárgya. Ilyen és ilyen időpontban kívánom eladni. Gyakorlatilag másra nincs is szükséged, mint, hogy megtaláld a megfelelő partnert, aki elfogadja a feltételeidet.

Ahhoz azonban, hogy az adásvétel megtörténhessen, hogy legyen mit aláírnia mindkét félnek, ahhoz viszont már ügyvédnek kell lenned.

Tényleg? Nem!

Viszont, ha az vagy, akkor nem kell bevonnod harmadik személyt a lebonyolításhoz, megoldhatod a papírmunkát saját magad. Viszont, ha nem vagy ügyvéd, akkor ideje egy kiváló szakember után nézned, mert nélküle, sajnos-vagy szerencsére, nem köthetsz szerződést.

Az ingatlan eladáshoz ügyvédre feltétlenül szükségünk lesz

A szakképzett ügyvéd,  jogi szakember. Ő a megbízása pillanatában természetesen minden olyan információt a rendelkezésünkre fog bocsájtani, amire szükségünk lesz az okirat hivatalos megírásához, amit persze ő fog papírra vetni, nem mi. Ennek az is a célja, hogy az üzlet bármiféle anyagi veszteség nélkül köttessen meg. Nem árt azt is tudni, hogy egy valóban lelkiismeretes és felelősségteljes ügyvéd nem csak ebben lesz segítségünkre.  A szükséges dokumentumokat beszerzi helyettünk, amivel nem kis utánajárástól kímél meg bennünket. Az ő feladata továbbá annak szigorú ellenőrzése is, hogy az eladásra szánt ingatlan rendelkezik-e azokkal a következményekkel, melyek feltételei az értékesítésnek. Elég fontos info például egy vásárlónak, hogy a kiszemelt ingatlan nincs-e végrehajtási eljárás alatt. Az sem utolsó szempont, hogy a lakás valóban az eladó tulajdonában van-e. Néha elfelejtik közölni velünk, hogy az adott lakásnak 12 bejegyzett tulajdonosa van, és mondjuk közülük négyen külföldön élnek. Nos, biztosak lehetünk benne, hogy az ügyvéd minden ilyen és ehhez hasonló esetleges tényt napvilágra hoz.

Az ügyvéd tehát alapos, lényegre törő, ám valóban minden fontos dologra kiterjedő szerződést készít ingatlan tranzakciónál. A lényege ennek, az általam már oly sokszor említett adok-kapok, nyertes-nyertes pozíció elérése kell, hogy legyen!

A folyamat maga, rendkívül egyszerű, valóban gyors és zökkenőmentes, tartalmi elemek a következők. (Terjedelme nincsen kőbe vésve. Természetesen vevő és eladó a megfelelő keretek között a felsoroltaknál több dologra is kitérhetnek, ha szükséges.)

A megkötése előtt, a felek minden fontos kérdésben megállapodnak. Az eladó eladja, a vevő pedig megvásárolja az ingatlant, a kialkudott vételárnak megfelelő összegben. Ezen kívül persze minden olyan fennálló helyzet és körülmény fontos, melyet a feleknek lényegre törően, ám megfelelő részletességgel kell a szerződésbe belefoglalniuk. Erről korábban is írtam már, de a hozzám fordulók kérdéseiből azt látom, hogy még mindig sokan nem tudják. Persze nem is kell, nem a mi dolgunk, s ingatlant sem adunk el – vagy vásárolunk minden hónapban. (Ha csak nem ez a szakmánk, vagy nem vagyunk befektetők…nyilván ott egészen más a helyzet.)

Amit az adásvételi szerződésnek mindig tartalmaznia kell:

• a lakás, ház eladójának és vevőjének személyes adatait – név, születési hely, születési idő, anyja neve, lakcíme, személyazonosító jele, adóazonosító száma – szervezet esetében annak megnevezése, statisztikai azonosítója, székhelye, és cégbírósági bejegyzésének száma
• a felek állampolgárságára vonatkozó nyilatkozatot
• az ingatlan pontos címét és helyrajzi számát
• a vételár pontos összegét
• a vételár kifizetésének módját és természetesen annak ütemezését
• a szerződéssel létesíthető elővásárlási jog, vételi jog, eladási jog (Ptk. szabályai szerint)
• a birtokbaadás részleteit
• az eladó végleges (visszavonhatatlan) hozzájárulását a saját tulajdonjogának törlésére a földhivatali eljárás során

Persze az esetek oroszlán részében hitelből fizetünk, vagy legalább is az ingatlan vételárának egy részét ilyen formában rendezzük, különösen mostanság a kedvezményeknek köszönhetően.

(Ilyenkor  – ha a vásárló a vételár egy részét banki hitellel teljesíti – a banknál meglévő feltételeknek megfelelővé kell tenni a szerződés teljes szövegezését, mely igen pontos megfogalmazást követel a sikeres elbírálás érdekében!)

Attól, hogy kötelező a jogi közreműködés, még a hasznunkra válik!

Az ügyvéd tulajdonképpen minden folyamatot koordinál és minden olyan dolgot személyesen és teljes volumenében elintéz, melyre az adásvétel hivatalos formában való feltételeinek meg kell, hogy feleljen.

Ő ellenőrzi például mindkét fél személyazonosságát is, amire ugye nem is mindenki fektetne túl nagy hangsúlyt, hiszen nem feltétlenül kérdőjelezzük meg, hogy Kovács János valóban Kovács János-e.

Beszerzi továbbá a szóban forgó ingatlan tulajdoni lapját a helyileg illetékes Földhivatalnál, ellenőrzi a lakás tehermentességét is. Az ingatlannak nyilván nem kell tehermentesnek lennie ahhoz, hogy eladható legyen, ám maga az információ érdemben fogja módosítani az eladási procedúrát, az ügyintézést, kvázi az adásvételi szerződést is.

Az ügyvéd a részletes tájékozódás után, s minden szükséges információ birtokában elkészíti a szerződést, majd átbeszéli azt a felekkel, és tájékoztatja őket a dokumentum jogi folyamatáról, annak későbbi következményeiről. Ezután a jogász  teljes részletességgel közli az eladással-vétellel felmerülő költségeket és kötelezettségeket is, mindkét féllel, mely tájékoztatás az adóvonzatokra kiterjedően is megtörténik.

Gyakorlatilag mindent elintéz, nekünk a jóváhagyás után az adásvételi szerződést már csak aláírásunkkal kell nyugtáznunk, hitelesítenünk, érvényessé tennünk.

Ami ez után következik, szintén az ügyvédünk hatásköre.  Ő juttatja el a már aláírt szerződést a földhivatalhoz, a megfelelő példányszámban, ahol bejegyzik a tulajdonjog változásokat. Olyankor, amikor a vevő a vételárat nem egyenlíti ki egy összegben, akkor magának az adásvételnek a tényét jegyzik csak fel a hivatalban.

Érdemes valóban leinformált, megbízható és tapasztalt ügyvéd segítségét igénybe venni! Ha már kötelező, tényleg legyen profi a történet!

Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő
http://www.ertekbecslunk.hu/
http://www.retkozvagyonertekelo.hu/