Jó hírünk van, szakértők szerint idén dübörögni fog a lakásvásárlási piac. Ráadásul a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint a lakóingatlanokat tekintve Magyarországon az elmúlt 5 évben az átlag négyzetméter ár 231 097 forintról 260 921 forintra nőtt. Ez mind szép és jó, de vajon mi határozza meg azt, hogy egy ingatlant mennyiért lehet eladni?

Az árra többek között befolyással van:

• az ingatlan állapota;
• az ingatlan belső kialakítása;
• az ingatlan elhelyezkedése (szűkebb környék, emelet, tájolás, stb.);
• a fenntartási költségek;
• van-e pince, tároló helyiségek, pl. gépjárműtároló;
• az ingatlan energetikai besorolása;
• műszaki felszereltsége;
• esztétikai értéke;
• fűtési rendszere;
• a helyiségek elosztása.

Az ingatlan elhelyezkedése többet nyom a latba, mint gondolnád! Valójában ez a legmeghatározóbb tényező az ár kialakításánál. Ha jó környéken, és közművesített utcában, például a belvárosban, vagy annak közelében árulsz házat, akkor jóval nagyobb összeget kaphatsz érte, mintha egy városközponttól távol lévő házat próbálnál értékesíteni.

A kor is számít. Minél újabb építésű egy ingatlan, annál jobban fog csillogni egy igényes vevő szeme a megtekintésekor. Természetesen, fontos, hogy ne csak fiatal legyen, hanem jó állapotban kínálják megvételre. Idén nagyjából 12 ezer lakás épülhet, és ha pár év múlva eladják őket, igen jó árat fognak tudni kérni érte a tulajdonosok. Azt azonban jó figyelembe venni, hogy az új építésű ingatlanok megjelenésével egyetemben azonban csökkennek a használt ingatlanok eladási árai is.

Minden típusú ingatlannak megvan a maga célpiaca, a családi házak mellett kelendő például a sorház, a panellakás, de a téglalakás is. A hangsúly ezeknél is inkább az elhelyezkedésen van.

Tiszta udvar, rendes ház. Egy ápolt kert, udvar nem csak az első benyomást teszi kellemesebbé, hanem az ingatlan értékét is megdobja. Érdemes hát rendbe szedni a teraszt, a kiskertet, megmetszeni a gyümölcsfákat, stb. Ha így teszel, vásárlóid könnyebben bele tudják majd magukat képzelni az új tulajdonos szerepébe.

A jövőkép is számít

Érdemes egy pillantást vetni az önkormányzat rendezési tervére, ami nagy mértékben befolyásolhatja az ingatlan jövőjét. Nagy forgalmú bevásárlóközpont épül a környékre a jövőben? Vasútépítés lesz?

Nézzünk néhány további példát az értékcsökkentő és az értéknövelő tényezőkre!

• Értékcsökkentő jelleggel bír, ha a teleknek rossz a tájolása.
• Szintén értékcsökkentő hatású, ha egy családi ház a vasútállomás közvetlen szomszédságában helyezkedik el.
• A rossz lakóközösség se túl jó ómen, ha szeretnénk megszabadulni a lakásunktól.
• Az omladozó homlokzat, a silány minőségű főfal, vagy a nem túl biztonságosnak tűnő lépcsőház sem vevőcsalogató tényezők.
• Értéknövelő azonban, ha a lakás egyedi nyílászárókkal ellátott, jó a hőszigetelése, korszerű a fűtési rendszere és olyan utcában helyezkedik el, ahol ki vannak építve a közművek.
• A társasházi lakások közül pedig sokkal kelendőbbek azok, melyek erkélyesek, így jelentős felárral adhatóak el.
• Rendben van a födém, a tetőszerkezet és a gerendák? Adj hálát az égnek, könnyebben kerül át új tulajdonoshoz a ház.
• Van beépített gép a lakásban, esetleg beépített világítás, üveg térelválasztók? Ki van cserélve a burkolat? Szuper, kalkuláld bele az árba!

Egy jó tanács: A kínálati ár meghatározásába számítsd bele a majd adandó maximális árengedményt is. A kínálati ár csökkenése bizony akár az 5%-ot is elérheti.

Ami nem lehet viszonyítási alap az ingatlanok árának meghatározásakor:

Az ingatlan hirdetések kínálati ára. Már csak azért sem, mert a kínálati és az eladási ár között ingatlantípusonként igen eltérő mértékben, de különbözik. Kiindulási alap lehet, ha teljesen leszűkítjük a kört azokra a hirdetésekre, amelyek a miénkhez nagyon hasonlóak, de ne csak ez alapján döntsünk!

A piaci árakról való tájékozódás során nehézségekbe ütközhetsz, ha a környéken alacsony az ingatlanforgalom. Ekkor aranyat ér egy megfelelő adatbázissal, és piacismerettel bíró értékbecslő.

Felejtsd el az emocionális árképzést! Lehet, hogy Te ebben a házban nőttél fel, és itt élted a legszebb éveid, de ez a vevő számára az égvilágon semmit sem jelent.

Újítsd-e fel, mielőtt eladod? A tapasztalat az, hogy a vevők szeretik a saját ízlésük szerint formálni új otthonukat, így főleg nem felújított ingatlanokat keresnek. Persze, azért a szivárgó csöveket, és repedéseket javítsd ki, és a falak is legyenek tiszták.

Az idő pénz – Ne árazz túl!

Segíthetek az értékbecslésben? Kerüld el a rossz döntéseket, tudd meg, mennyiért kínálhatod a lakásodat! Hívj, ha nem akarod, hogy a bolondját járassák veled, és áron alul add el értékes ingatlanod.

Keress akkor is, ha már egy ideje árulod a házad, de megtekintés után csak elsomfordálnak a vevők, nem köttetik adás-vétel. Lehet, Te vagy túl elfogult, és rosszul határozod meg az árat. Hirdess reálisan, és a hiteles árinformáció birtokában add el mielőbb az ingatlanod! A Rétköz Vagyonértékelővel megtalálhatod a lehető legmagasabb, de még piacképes árat.

Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő
http://www.ertekbecslunk.hu/