Rétköz Vagyonértékelő blog.

Flúgos futam?

Az ingatlanok Mekkája Budapest?

2017. szeptember 17. - Az értékbecslő

Ami azt illeti, a tavalyi lendület cseppet sem lassult, úgy tűnik elértük a lakáskínálat felső határát, de legalább is joggal mondhatjuk, hogy az amplitúdó felé tartunk. Ennél feljebb ugyanis már nem nagyon lehet.

ertekbecsles_budapest.jpg

Felmérések is születtek már az első félévre vonatkozóan, melyekben látható, hogy bőven meghaladja a hatezret az új lakások száma. Az is tény azonban, – mivel öt százalékos Áfa-ról beszélünk vásárláskor – hogy sok beruházó a megjelenését halasztani lesz „kénytelen”, amíg – várhatóan 2019 – az alacsonynak mondható kulcs érvényben van Magyarországon.

Akik most döntenek budapesti társas házi lakás vásárlása mellett, azoknak „Kánaán” van, hiszen az év elejéhez képest mintegy ezer lakással több szerepel a kínálatban. Ez  majdnem nyolcezer lakást jelent. Több ezer olyan lakásra is lehetőség van azonban szerződést kötni – ezeken felül -  ahol még el sem kezdődött a kivitelezés.

A hirdetéseket böngészve azt látom, hogy még mindig van „legnépszerűbb” régió kategória, ami nem más, mint Angyalföld. Elmondható, hogy az összes budapesti lakás közül, melyet vételre kínálnak, a negyven százalék a tizenharmadik kerületre tehető. A beruházásokból, mely jelen pillanatban a fővárosban fellelhető, közel hetven százalékkal Angyalföld „büszkélkedhet”.

Noha ez már így is szép teljesítmény, itt még korántsem fejeződik be a történek. A beruházások száma – úgy tűnik – végtelenhez hasonló, hiszen már idén majdnem kétszáz projekt bukkant fel az ingatlanpiacon, ami több, mint hatezer (!) új lakást jelent. Nem is kell sokat várni rá, ugyanis ezek az ingatlanok két év múlva már átadásra is kerülnek – a tervek szerint.

Ami a konkrét darabszámot illeti – ahogy olvasom -  a tizenegyedik kerület vezet, ahol huszonöt projekt várat magára, s majdnem ugyan ennyi, kicsivel kevesebb csak a harmadik kerület  lakásépítési terve.

Ha azonban a lakások számát nézzük, akkor – ahogy fentebb említettem – messze a legtöbb a tizenharmadik kerület. Idén már eddig több, mint ezerháromszáz új lakás vált otthonná Angyalföldön, több, mint tavaly egész évben. Olyan, mint egy metszet a halmazban, a több, mint kétezer lakástervvel. Ráadásul a második „helyezett” tizenegyedik kerület pusztán alig több, mint hatszáz lakással büszkélkedhet új építésű kategóriában. Ezekre az ingatlanokra egyébként – mint írtam korábban – már lehet szerződést kötni, és a majdan megépítendő, ám már most tervben lévő lakásokra sem kell sokat várni. Nem kevesebb, mint tizenötezer lakás van már a terven túli fázisban, melyekről már közelebbi információt is kaphatnak az érdeklődők.

Ezek a lakások persze még az öt százalékos Áfa kulcs keretein belül eladóak, ám két év után után már kénytelenek lesznek a kivitelezők árat emelni. Tudván ezt – az építtetők – még 2019 vége előtt igyekeznek beteljesíteni a lakásra várók reményeit, hiszen ez közös érdek. Az emelt árakat ugyanis már nem valószínű, hogy sokan meg tudnák, illetve meg szeretnék fizetni. Ezért újonnan induló beruházásokkal már nem nagyon számolhatunk, hiszen a kivitelezés befejezése kérdéses lenne két év alatt – már, ha a minőségi építkezést tartjuk elsődleges szempontnak.

Nos, ha ez így megy tovább – márpedig úgy tűnik, hogy igen – akkor valóban elmondható, hogy felkúsztunk a válság előtti szintre a lakáspiacon. Ebben az évben – és még csak szeptember van – már jóval több, mint négyezer lakást regisztráltak, csak az OTP adatbázisában.

….s most jön a lényeg….

Az árak. Itt – persze a vásárlók oldaláról nézve – nem túl biztató a helyzet. Már eddig is folyamatos emelkedés volt tapasztalható, s várhatóan ez még csak a jéghegy csúcsa. A tavalyi évben már félmillióra tehető az átlagár, ami két éve még csak kicsivel volt több, mint négyszázezer – négyzetméterenként. Elemzők szerint az átlagár jövőre félő, de felkúszhat bőven félmillió fölé.

Tehát mindenki igyekszik. Beruházók és kivitelezők egyaránt, hiszen a jelenlegi öt százalékos Áfa kulcs kihasználása közös érdek, természetesen a vásárlókat is beleértve. S, hogy meddig tart ebben a formában a lakáspiaci robbanás….? Nem nehéz megjósolni. Nyilván az Áfa emeléséig.

Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő
http://www.ertekbecslunk.hu/
http://www.retkozvagyonertekelo.hu/

A bejegyzés trackback címe:

https://ertekbecslunk.blog.hu/api/trackback/id/tr6612870908

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Bicepsz Elek 2017.09.18. 10:38:08

Sokminden szamit. 2008 utan egy rakas epitkezes leallt, ami ujraindult 2016-ban. Masreszt sok helyen mar cegek veszik a lakasokat ilyen-olyan trukokkel ami szinten felfele hajtja az arakat.

tnsnames.ora 2017.09.18. 11:08:01

Szerintem marhára szét kéne választani az új és használt lakások piacát. A poszt az értelmezésemben az új lakásokról szól, pedig a nagy flúgos futam kalandok a használt lakások piacán van.

Miközben az ablakban párezer új építésű lakás van (Budapesten), csak az ingatlan.com szerint 60.000 használt budapesti lakás áll ezzel szemben. Szerintem az igazi kérdés, hogy mi és hogyan drive-olja a használt lakáspiac áremelkedését és bővülését (pláne előrejelezhető minőségben), és ez mikor fog platózni.

Ami meg az új építésűeket illeti, ugyan semmi alapom nincs hozzá (csak tippelek), de ha fogadnom kéne, akkor nem olyan kőbevésett az az ÁFA-csökkentés megszüntetése (pláne kiegészítő társadalmi orvosság nélkül). Hozzáteszem felelős döntést akkor lehetne hozni pro és kontra, ha legalább minimálisan esélyesen meg lehetne érteni a lakáspiac működését. Tartok tőle - ismerve a kormányzati szellemi szinvonalat - nagggggyon messze vagyunk ettől az állapottól.

Egyallampolgar 2017.09.18. 14:13:18

@tnsnames.ora:
"Szerintem marhára szét kéne választani az új és használt lakások piacát."
Miért? Ha valaki lakást akar venni akkor van valamennyi pénze és van valamilyen igénye. Nagyon kevesen akarnak csak használt vagy csak új lakást. Teljesen egyértelmű hogy a használt és új lakások árai együtt változnak, összefüggnek.

Burgermeister 2017.09.18. 14:13:56

A használt ár megy az uj épitésű után, ha az utóbbi emelkedik akkor a használt is megy felfelé. Nem lesz itt visszaesés, sőt növekedés lesz mind2ő szegmensben.

báró Csekonics 2017.09.18. 16:02:55

@tnsnames.ora: egyszerű a válasz szerintem - mivel nem épül elég sok új, ezért nagyon sokan a használtból válogatnak.
Az elérhető támogatások kiterjesztése a használtakra, a sokszor rettenetes minőségben (kapkodva, a jelenlegi piacot meglovagolva) felhúzott új építésekről szóló sztorik ezt csak erősítik.
A használt már ott van, megnézhető, felmérethető, felújítható. A látványterv viszont csak egy ígéret.
Sokszor 240-es belmagassággal - azt az új tulaj kb. széken ülve is kifesti...

ketkerek 2017.09.18. 19:49:57

Én nem félek annyira az ÁFA emeléstől, bár szerencsésebb lenne, ha nem egy lépésben emelkedne vissza.
Piac van annyiért adják a lakásokat amennyiért megveszik.
van persze az építési költség, ami alá nehezen lehet menni, a válság után láttuk, nem épült sok új lakás.
De most az elszállt árakaknak több oka is van, ami mind az extra keresletre vezethető vissza:
-telekárak emelekedése
-építőipari gépek bérlése irreálisan drága lett
-szakember hiány miatti problémák
-beruházok profitja még így is megugrott

A munkaerő költség emelkedését azért nem teszem ide, mert az (remélhetőleg, ha csak nem lesz egy minimum EU szintű válság) nem fog visszaesni már.

De a fentiek rovására lehet ÁFA-t emelni, pár százalékot talán drágulnak a lakások, de nem lesz kiugró drágulás, csak kicsit visszaesik a lakásépítési ütem, így egyensúlyba tud kerülni újra a piac.
Amíg van fizetőképes kereslet addig nincs baj.

Pityke örm. 2017.09.18. 21:29:26

@ketkerek: ott a pont.
Ennél feljebb is lehet, pontosan addig amíg van kereslet. Kívülálló révén nekem ugy tűnik mégis, hogy sok vásárló most csak betáraz. Budapesti vagyok ugyan de nem tűnt fel, hogy eszement tempóban sokasodnánk, hogy valaki be is lakja azokat az ingatlanokat. Ez akkor lehet érdekesebb ha megint jön valami globális pénzügyi megbicsaklás és majd kell a pénz másra mint lakásra, de majd kiderül ezt is mint eddig minden.

NagyVonalakban 2017.09.19. 08:30:13

A XIII. kerület nem(csak) Angyalföld....

Vincenzo6 2017.09.19. 08:31:09

Ha a maffia megvette az összes belvárosi lakást és elég undorítóvá tette a környéket hogy a kevés maradék lakó is elmeneküljön, akkor pukkan a lufi. A kis hülye átlagember lakása majd nem ér semmit, a maffia meg majd nagy kegyesen beruház. Addig ír járunk térdig a fosban reggelente a szétvert tereptárgyak között és gondolkozunk, hogy ki az isten hiszi ezt el? Szarért-húgyért megy el most is a lakások többsége, mert mindenki menekül. Mégis az itteni fiktív árak húzzák fel az ingatlanpiacot.

odamondó 2017.09.19. 08:31:55

Soha sem fog robbanni. Max lelassul.

sure_shot 2017.09.19. 09:36:29

<strike> rumcájsz </strike>

Anyád a baráthal 2017.09.20. 07:00:14

@Vincenzo6: Az ingatlanpiac "felhúzása" is csak bizonyos területeken valós. Belvárosi, és belváros közeli lakások. A családi- és ikerházak esetén pl. az eladók csak emelik az árat és a piac ÁLL. Az "eladók" évekig hirdetik a lakásaikat (érdemes megnézni az Otthontérkép és az ingatlan.com kínálatát pl. a III. kerületben) és nemhogy csökkentenék az árat, hanem emelik. De ki az a hülye vásárló, aki nem vette meg 45 millióért pár éve, és ma pedig megvenné 58 millióért?

A lakás- és házpiacot teljesen külön kéne értékelni. Nem mozognak együtt.