Ami a gyámhatóságra IS tartozik

Kiskorú nevével ingatlanügyek? II. rész

Ahogy arról már szó volt az előző írásban, egy - a kiskorú nevén lévő - ház, vagy lakás nem kis gondot okoz értékesítéskor. Mi a helyzet akkor, ha mi - elkerülve a későbbi anyagi ráfordítást, mely őt terhelné – gyermekünk nevére kívánunk ingatlant vásárolni?

Jó előre szögezzük le, hogy minden egyes ingatlanügynél, ami a gyámhatóság felügyelete alá tartozik, kötelezően szükséges az értékbecslés. 

Ingatlan vásárlás kiskorú nevére

Mivel mindannyian szeretnénk megalapozni gyermekünk jövőjét, nagyon jó megoldás erre, ha lehetőségünk van rá, lakást, házat vásárolni. Hogyan oldhatjuk ezt meg úgy, hogy neki ne kelljen pl. örökléskor súlyos összegeket kifizetni a nevére íratáskor felmerülő költségekre?

Ha sikerült kiválasztani a megfelelő ingatlant, akkor dönthetünk úgy, hogy a gyermek nevére vásároljuk azt meg. Ez viszont azzal járhat, hogy mi – szülők – a későbbiekben már nem tudunk azzal szabadon rendelkezni. Mégis a szülők gyakran csak akkor látják biztosítottnak a lakás későbbi sorsát, ha a tulajdonjog már megvásárláskor – és azután is – a gyermek tulajdonában van, tehát egyből az ő nevére kerül. Kevesen számolunk azonban az ingatlanjogi következményekkel, sőt sokan nem is vagyunk tisztában azokkal. Ha mégis emellett a megoldás mellett döntünk, hogyan kezdjünk hozzá, és mire számíthatunk?

A törvény szerint a kiskorú gyermek nem cselekvőképes. Ezért tehát, adásvételi szerződést, sem írhat alá, sem eladóként sem pedig vevőként. 

Amennyiben készpénzzel vásárolunk lakást gyermekünk nevére, akkor teljesítési segéddé avanzsálódunk, ami azt jelenti, hogy a kiskorúnak – önálló jövedelem hiányában – mi adjuk a vételár összegét a vásárláshoz. (Sokszor egyébként nagyszülő az, aki a vételárat helyette kifizeti.) Mivel a kiskorú csak és kizárólag gyámhivatali engedéllyel vehet ingatlant, ezért a gyámhivatal megköveteli a hivatalos értékbecslést, hogy ezzel is kizárja a kiskorú anyagi veszteségét. A gyermek érdekeit továbbá képviselheti a gyám, a felügyeletet gyakorló szülő, vagy eseti gondnok.

Ha hitelből vásároljuk meg az ingatlant a gyermek nevére, akkor annak zálogosításához az illetékes gyámhatóság engedélye is elengedhetetlen, ez a feltétele a lakáshitel folyósításnak, illetve magának a kölcsönnek és jelzálogszerződésnek is. Ezt nagyon fontos tudnunk!

Az adósok ebben az esetben a szülők lesznek, anélkül, hogy tulajdonrészük van-e az ingatlanban, vagy sem.

Ebből az következik, hogy a szülőknek a hitelt folyósító pénzintézet által meghatározott összegű, rendszeres jövedelemmel kell rendelkezniük, hiszen a törlesztő részleteket ők fogják havonta fizetni. 

Egy úgynevezett elvi engedélyt kell kérnünk a gyámhivatalnál és kérni kell az eseti gondok kijelölését is. A végleges engedélyt csak azután fogják megkapni, amikor a lakáshitel-szerződés már aláírásra került, és miután a bankban aláírt dokumentumok a gyámhivatalhoz el is jutottak. Amikor a gyámhivatal megadja az szükséges engedélyt, akkor kerülhet majd sor a banki jelzálogbejegyzésre a földhivatalban, és ezt követően lehetséges csak a hitel folyósítása.

Amikor kiskorú nevére vásárolunk lakást, akkor kizárólag forint alapú hitelt igényelhetünk. A hitel maximális összege az ingatlan forgalmi értékének nyolcvan százaléka lehet, ám a hitel összegét a szülők jövedelme nagymértékben befolyásolja.

Ami a későbbiekre vonatkozik

Amikor a kiskorú nevére megvásároltuk – akár hitelből, akár készpénzre – az ingatlant, onnantól az, a rendelkezésünk alól azonnal kiesik, függetlenül attól, hogy azt saját pénzünkből vásároltuk meg, vagy a hitelt törlesztjük.

A gyámhatóság korlátozza mindenfajta rendelkezési jogunkat a lakással kapcsolatban, hiszen a megvásárolt ingatlan gyámhatósági felügyelet alá kerül, a megvásárlás pillanatában.

Eladni, elcserélni, vagy hitellel terhelni a későbbiekben csak a gyámhivatal beleegyezésével tudjuk, hiszen a hatóság feladata, hogy szigorúan óvja a kiskorú gyermek vagyonát.

Mindenfajta hozzájárulásra csak abban az esetben számítsunk tehát, ha a későbbi eladás, vagy megterhelés, messze menőkig a gyermek érdekeit szolgálja!

Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő
http://www.ertekbecslunk.hu/
http://www.retkozvagyonertekelo.hu/