Kiskorú nevével ingatlanügyek? I. rész
Ingatlanos témákban, (eladás, vétel) sokszor felmerülő probléma az, ha a szóban forgó lakás vagy ház tulajdonjoga kiskorú kezében van. Általános eset az öröklés, amikor nincs mit tenni, a kiskorú, az kiskorú. Olyan is van azonban, hogy a gyermek szülei – a későbbi átíratási költségeket elkerülendő – már eleve úgy vásárolnak ingatlant, hogy az gyermekük nevére kerül.
Előfordulhat azonban, hogy valamilyen oknál fogva később az ingatlant értékesíteni szeretnék, és ekkor szembesülnek a ténnyel, hogy sajnos nem tehetik meg. Nem az ő nevükön van, így azzal nem is rendelkezhetnek szabadon. Ez nyilvánvalóan jogos is – figyelembe véve az esetleges visszaélési lehetőségeket – de valahol érthetetlen is, hiszen ezt az ingatlant valamikor a saját pénzen vásárolták.
Így tehát eladáskor az adásvételi szerződésben a kiskorú neve kell, hogy szerepeljen, mint eladó. Ezzel együtt szükséges a szülő hozzájárulása is, hiszen jogilag a gyermek – nagykorúsága betöltéséig – nem tehet jogi nyilatkozatot önállóan.
Nos, ez egy ördögi kör, nem igaz? Hiszen végül is akkor mégis csak a szülő adja el az ingatlant, ám a gyermek feltétlenül szükséges hozzá, de ez fordítva is igaz, hiszen szülője nélkül a kiskorú sem értékesítheti azt.
Ezért van ebben az esetben is létjogosultsága a gyámhatósági eljárásnak.
Amit ilyenkor a gyámhatóság leginkább szem előtt tart az, hogy saját vagyonával kapcsolatos ügyleteiben nem szenvedhet a kiskorú semmilyen hátrányt, kizárólag csak előnyökhöz juthat általa.
Az értékbecslés fontossága
Fentiekből az következik, hogy elsődleges szempont, hogy semmi esetre sem kerülhet az ingatlan áron alul eladásra, valamint, hogy az értékesítésből származó összeg a kiskorú tulajdonába kerüljön, melyet gyámhatóság fennhatósága alatt lévő betétkönyvben kötelező elhelyezni!
Ez a betétkönyv egyébként nem enged hozzáférést a szülőknek az ott lekötött összeghez. Kizárólag abban az esetben, ha a gyermek érdeke azt nagyon indokolt esetben megkívánja, és az elköltött pénz jogos felhasználását a szülőnek még számlákkal is igazolnia kell.
Ha az eladott ingatlan árából másik lakást, vagy házat vásárolnak a szülők, akkor annak legalább olyan értékkel kell bírnia, mint a korábban a kiskorú tulajdonában szereplő ingatlan, illetve az eladott lakás-ház értékével azonos tulajdoni hányadot kell szereznie.
Eladáskor a szülő meghirdeti az ingatlant és szigorú szabályozások közepette a gyermekkel „közösen”, ügyvéd jelenlétében, adás - vételi szerződéssel, ellenjegyzéssel, a kiskorú – mint eladó – aláírásával értékesítik azt – a megfelelő áron.
A további teendők figyelembe vételével, és minden lehetséges probléma elkerülésére a szerződés megkötése előtt, rendelkezni kell az ingatlan valós értékére vonatkozó, hivatalos értékbecsléssel.
Ennek az igazoló dokumentumnak olyan forgalmi értéket kell megállapítania, ami igen részletes, elemző jellegű piaci összehasonlításon alapul. Ehhez nyilván, végzett értékbecslő közreműködése szükséges.
Mindazonáltal az adásvételi szerződés „teljesülni” csak akkor fog, - noha maga az eljárás, a gyámhatósági ügyekkel együtt egy folyamat - amikor az ingatlan megvásárlója a teljes – szerződésben szereplő – vételárat kiegyenlítette, az eladó átadja, a vevő pedig birtokba veszi a lakást.
Mint ahogy azt már említettük, a vételárat egy betétben kell elhelyezni, melyet a gyámhatóság felügyel, és egyedüli hozzáférhetőséggel rendelkezik. (Eltekintve a különleges, egyedi esetektől, ami szintén gyámhatósági engedélyhez kötött.)
Ha arról külön megállapodás nincsen, vagy a szerződésben nem szerepel a fizetésre ütemezés, akkor a vevőnek a vételárat a kiskorú részére teljes egészében, egy összegben kell kifizetnie. Ez úgy történik, hogy azt a gyermek számára egy betétben elhelyezi a vételárat, még az előtt, hogy a gyámhivatal kiadná a jóváhagyását arra vonatkozóan, hogy a tulajdonjogot átruházza a vevőre.
Ezt annak érdekében írja elő a gyámhatóság, hogy a gyermek semmiképp ne adhassa át a tulajdonjogát a vételár megszerzése előtt.
Gyámhatósági eljárásokkal folytatott ingatlan értékesítés esetén, minden esetben szükséges és elengedhetetlen követelmény az értékbecslés.
A következő részben a kiskorú nevére történő ingatlan vásárlásról lesz szó.
Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő
http://www.ertekbecslunk.hu/
http://www.retkozvagyonertekelo.hu/
