Ha valaki eladásra kínálja ingatlanját, önkéntelenül is felmerül a kérdés, hogy mi a kifizetődőbb számára, ha felújítva értékesíti, vagy a csinosítást, és az esztétikai- higiéniai teendőket is ráhagyja a vásárlóra? Statisztikák léteznek erre is, hogy mi a jobb megoldás, de ettől függetlenül mindenkinek magának lehet és kell is eldönteni, mit kezd a kétirányú lehetőséggel.

Mivel statisztikák, ahogy fentebb említettem léteznek, én a személyes véleményemmel tudok állást foglalni ebben a témában.

Nekem személyes tapasztalatom ügyfeleim körében az, hogy a spontán döntések nem igazán szoktak bejönni. Így aztán, mivel itt elég jelentős költségről lehet szó, a legjobb, ha körültekintőek vagyunk és megvizsgáljuk pro-és kontra a lehetőségeinket, illetve nagy segítség lehet a szakértői segítség, méghozzá ingatlanos tanácsa. Ő az adott helyzetben látja az lakások, házak kelendőségét, tehát azt, hogy a mostani időszakban mi a kereslet, mely állapotú lakások a legnépszerűbbek.

Az viszont biztos, hogy általános megoldás nem létezik. A felújítás – valljuk be – egy bizonyos szinten mindenképp célszerű. Erre egy jó szemléltetés, hogy egy célirányos felújítás jelentős rezsi költség megtakarítást is eredményezhet, ami az ingatlan magasabb áron való értékesítését vonzza magával. Persze a vevő és az eladó tárgyalási pozíciója determinálja a helyzetet és nyilván pénzügyi lehetőségeik is. Ám az ez irányú felújítás, mely költségcsökkentést eredményez a vevőnek havi szinten, igen sokszor beépíthető az árba. Ez annál is inkább így van, hiszen a felújítási munkálatok terve miatt minden lakás irányára kevesebb, legalább is annak kell lennie, a vevők nézőpontjából.

(Amikor az eladó újítja fel ingatlanát, akkor annak minden apró hibája feltárható, sok esetben persze tudható is. Így aztán – ha ezeket kijavítja – nem kell számolnia a vevő későbbi esetleges kártérítési igényeivel. Megfontolandó, sokan nem gondolnak erre, pedig nem egy ilyen esetről hallani.)

A felújításból következő drágább irányár kérésére jó példa egy használt autó esete.

Ha a gépjárművet alkatrészként, vagy roncsként értékesítik, annak van egy bizonyos ára, mely az állapotát hűen tükrözi. Ám az értékesítés előtt az eladó meggondolja magát és szépen rendberakja, megjavíttatja a kocsit, s a jobb értékesíthetőség reményében valóban olyan állapotba hozza, hogy az még jó pár évig biztonsággal szolgálhatja új gazdáját. Így, ugye már más árat kérhet érte?

Miért ne lehetne ugyan ez a koncepció egy lakásnál is, nyilván más időintervallummal, és persze más anyagi vonzattal.

A felmérések szerint is az az általános, hogy a vevők a jobb állapotban lévő lakásokat részesítik előnyben, mint a lepukkant ingatlanokat, melyre még ránézni sem jó. Ez így van még annak ellenére is, hogy beköltözés előtt ők is eszközölnek néhány apró módosítást, csinosítást, vagy épp egy tisztasági festést. Nagyobb felújításokra azonban nem szeretnek költeni az emberek, akkor inkább az új építésű lakások felé orientálódnak. A rosszabb állapotú ingatlanok csak kevesek – leginkább befektetők – számára megfelelőek, az ott lakni kívánók számára szinte sohasem. A felújítási munkálatokkal ráadásul nem csak pénzt, de értékes időt és energiát is veszítenek, melynek okán a beköltözésük is jócskán elhúzódik.

Azért csak mértékkel – avagy mit NE tegyünk!

Amit semmiképp nem ajánlatos elvégezni, ha a felújítás mellett dönt valaki, mielőtt lakását eladná:

• klíma felszerelése
• burkolatcsere
• új hő-leadók
• új nyílászárók - ezt óvatosan írom, mert vitatható

Mivel ezek méregdrága beruházások, nem valószínű, hogy megtérülnek, noha ezt az eladók nyilván megpróbálják beépíteni az eladási árba.

Ami azt illeti, az ízlésfüggő beavatkozásoktól végképp óva intenék mindenkit. Nem tudhatjuk, hogy azok a „szépészeti műtétek”, melyeket egy lakáson végrehajtunk – pl. a járólap, vagy csempe lecserélése pusztán a színe miatt – megfelelnek-e az amúgy potenciális vevőnek remélt nézelődőnek. Egy vörös szín, mely nekünk óriási előny egy fürdőszobánál, elképzelhető, hogy másokat elriasztana. Természetesen ez csak egy példa arra, hogy nagy beruházásokra nem érdemes pénzt és energiát fordítanunk, vagy csak nagyon óvatosan!

Jön a másik oldal is, a következő részben!

Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő
http://www.ertekbecslunk.hu/
http://www.retkozvagyonertekelo.hu/