Rétköz Vagyonértékelő blog.

Óriási a felelősségünk, lakásunk kiadásakor!

Késő bánat, eb gondolat?

2016. február 16. - Az értékbecslő

Az egyik legjobb befektetés, mégsem mondható kockázatmentesnek a lakás bérbeadása. Legnagyobb buktatója az, ha a bérlő nem fizet. Ennek majdhogynem szükségszerű velejárója sajnos az, amikor a bérlő még nem is hajlandó onnan kiköltözni.

13097774_m.jpg

Sajnos – egyébként érthetetlen módon – a magyarországi törvények ezt a jogosulatlanul ott tartózkodó és nem fizető bérlőt védik, a vétlen és jóhiszemű tulajdonos helyett. Gyakorlatilag, ha kiadjuk lakásunkat, házunkat, akkor semmilyen joggal nem rendelkezünk a haszontalanul ott lévő bérlővel szemben. Sőt, még mi kapunk büntetést, ha bármit is teszünk annak érdekében, hogy tulajdonjogunkat érvényesítsük. A „jobbik” eset, amikor egyáltalán belátható időn belül visszakapjuk ingatlanunkat, de ez általában, hosszú hónapokig tartó pereskedés útján váltható csak valóra.

A legjobb megoldás a kockázat minimalizálása – megfelelő szerződéssel

Annyira sok a rossz tapasztalat – nyilván van rengeteg tisztességes bérlő is – a lakásbérlettel kapcsolatosan, mégis úgy látszik, hogy még mindig nem elég. Legalább is ahhoz nem, hogy végre mindenki megértse:

A megfelelő, jól átgondolt, szakember által megfogalmazott, a vonatkozó szabályoknak megfelelő, minden lehetséges kérdésben megoldást nyújtó lakásbérleti szerződés megkötése elengedhetetlen!

 Csak és kizárólag ennek megléte mellett lehet biztonságban mindkét fél. 

Arról nem is beszélve, hogy a szerződés meglétének tudatában a bérlő és a bérbeadó is, az abban foglaltaknak megfelelően fog eljárni, tartva a megszegése során felmerülő következményektől. 

A legbiztonságosabb megoldás, ha a megkötött szerződést közjegyzői okiratba foglaltatjuk. Ezzel a bérleti díj tartozás igen rövid időn belül behajtható, és a lakás kiürítése nem több, mint három hónapon belül megtörténik. A közjegyzői okiratban ugyanis, végrehajtási záradék van, és a záradékolt okmányban foglalt retorziók közvetlenül is végrehajthatóak. Szemben a peres eljárással, ahol a végrehajtás ideje legalább egy évre tehető, a tapasztalatok szerint. 

Közjegyzői okirat meglétével, ha a bérlő nem fizet, a szerződést – írásbeli felszólítás után – felbontjuk, így a bérleti díj esedékességét figyelembe véve, két-három hónapon belül már a kezünkben van a végrehajthatóságot biztosító okmány.

Mindenképp át kell gondolni a közjegyzői okiratba helyezést, hiszen ez nem kötelező, csak választható – ám erősen ajánlott – eljárás. (Költsége természetesen van.  Egy – mondjuk, hatvanezer forintos bérleti díjú - albérletnél a okiratba helyezés körülbelül harmincezer forintra tehető. Több oka is lehet, amikor ez felesleges pénzkidobás, például, ha a költségek esetleg nem arányosak a bérletből származó haszonnal.)

Ha nincs szükség rá, (megbízunk a bérlőben, esetleg az jó barát, nincs szükség gyors kiürítésre, stb.), akkor ne költsünk erre! Ha azonban, az ezzel járó nyugalmunkat biztosítjuk meglétével, illetve szem előtt tartjuk, hogy egy lehetséges perköltségnél jóval olcsóbb, akkor mindenképp érdemes áldozni rá.

Amivel semmi esetre se próbálkozzunk

Sokat árthatunk magunknak, ha megpróbáljuk erőszakkal eltávolítani a jogtalanul ott tartózkodó bérlőt! Nagyon megüthetjük a bokánkat, a hatóságokkal nem érdemes ujjat húzni! Nem csak büntetőjogi következményei lehetnek, hanem polgári és közigazgatási felelősséggel is tartozunk ilyen esetekben. A kényszerítés, az erőszak, a testi sértés önbíráskodásnak minősül, s a törvény minden esetben a bérlő mellett áll. Bírsággal, kártérítéssel, de a fellépés súlyosságától függően, még börtönnel is fizethetünk lakásunk visszaszerzéséért, ezt nem szabad elfelejtenünk!

Azt is fontos tudni, ha áramot, vagy egyéb közművet önhatalmúlag kikapcsolunk az ingatlanban, akkor – függetlenül attól, hogy a bérlő fizet-e érte vagy sem – a jegyző birtokvédelmet rendel el, mégpedig a jogtalanul ott lévő bérlő javára! 

A közművek átíratása a bérlő nevére jó ötlet lehet, ám nem minden esetben. Ha ugyanis a bérlő nevén szerepel például a villanyóra, akkor mi – tulajdonosok – még akkor sem tudjuk az áramot kikapcsoltatni, ha több százezres tartozás állna fenn! Ezt csak abban az esetben kérhetjük, ha a mérőóra a saját nevünkön van.

Egyébként, néhány közműszolgáltató nem is lesz hajlandó visszakötni az órákat addig, amíg bármilyen tartozás fennáll a fogyasztási helyen! Ez sajnos annak ellenére így van, hogy jogalapja a döntésnek egyáltalán nincsen.

Szerződés – szerződés – szerződés – szerződés – szerződés – és szerződés! Előrelátó védelem, másképp nem megy!

Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő
http://www.ertekbecslunk.hu/
http://www.retkozvagyonertekelo.hu/

 

A bejegyzés trackback címe:

https://ertekbecslunk.blog.hu/api/trackback/id/tr828397136

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Ingatlanműhely · https://www.facebook.com/ingatlanmuhely 2016.02.17. 10:31:04

A közmű szolgáltatók közül 60 napon túli tartozás esetén a villanyt és a gázt lekapcsolják. Tehát tartozást nem nagyon lehet felhalmozni. A gázszolgáltató az órát bármikor leszereli a tulajdonos kérésére. Az órához való hozzáférést kell biztosítani. Ha lakáson kívül van, csak akkor sikerülhet.

A vizet mellékvízórás lakásokban nem korlátozzák. Csak olyan egylakásos házaknál (kertes/családi ház) lép a vízszolgáltató, ahol főmérő van.

Újabb társasházaknál, ahol a társasháznak kell fizetni a meleg/hideg víz és fűtés szolgáltatásért, ott leveszik hamar (általában 2 havi közös költséget meghaladó tartozás után) a fűtés és meleg víz órát, ha lakáson kívül vannak.

A bérlő kiválasztása a kulcskérdés. Az aljas, élsködő bármit aláír, hogy lakáson belül legyen. A közjegyzős szerződéssel is legalább félév mire az ember megszabadulhat az ilyen ufoktól. Jogi úton kb. 1 év, de ez függ a másik féltl is. Ha nagyon ért hozzá hogyan kell pereskedni, fellebbezni, akkor tudja húzni az időt.

Az igazi "fehér galléros", művelt, iskolázott és sokat tapasztalt alakok az igazán veszélyesek. Az ilyenek általában már évek, akár évtizedek óta folyamatosan pereskednek. Eggyel több vagy kevesebb jogi ügy nekik nem számít.

Ruzsik Dezső
Ingatlanműhely

Shirkan 2016.02.17. 15:20:20

Mi van abban az esetben, ha a közmű mérőórák a tulajdonos nevén maradnak, és csekk befizetését is magámál tartja. A bérlő ennek ellenértékét minden hónapban utalja a tulajdonosnak.
+ A lakásbérleti szerződésben ki kell kötni, hogy a a bérleti díj elmaradása esetén a tulajdonos a közmű díjakra átutalt összeget a bérleti díj hátralékára fordíthatja. Tehát ha a lakó nem fizeti a bérleti díjat, de a közművekre szánt összeget elutalja a tulajdonosnak, akkor ő ebből az összegből kompenzálja a bérletidíj elmaradást.
Igaz ebben az esetben nem leszenek befizetve a közmű díjak, és szolgáltató ki fogja kapcsolni a megfelelő közművet nem fizetés miatt. Így a közműveket nem a tulajdonos kapcsoltatta ki, hanem a szolgáltató intézkedett nem fizetés miatt. Kíváncsi lennék, hogy így (gáz, villany nélkül, korlátozott víz szolgáltatással) meddig maradna bent a bérlő.
Ez működhet?

Az értékbecslő 2016.02.17. 15:31:27

@Shirkan: Minden működhet, ha jó a szerződés és az életszerű.
Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő
www.ertekbecslunk.hu/
www.retkozvagyonertekelo.hu/

benedek012 2016.02.17. 16:30:27

Meg kell a szívnek szakadni.
Várom a következő cikket az olyan tulajdonosokról, akik nem akarják visszadni a kaucióként náluk lévő 150-200 ezreket. Noha még kamat is járna.....

Miazmás · http://miazmas.blog.hu 2016.02.17. 16:31:05

Az sem baj, ha a bérbeadó adózik a bevétel után, így nem lehet megzsarolni, ugye.

kissiú 2016.02.17. 16:31:57

@Shirkan: Ilyen esetben a rezsi is a bevétel része. Ha a bevétel eléri az évi 1 millió forintot, 14% EHO-t is fizethetsz az SzJA mellé..

Más. Internetes megoldások bőven akadnak ilyen albérlőkre, de a jogi oldaluk kérdéses. Pl: Felújítást, pl. ablakcserét végeztet a főbérlő (egy nem fizető albérlő mellett), úgy, hogy véletlenül napokig nem érkezik meg az új ablak... stb.

anyadmajma 2016.02.17. 18:55:06

@kissiú: Nos, ez téveszme. Ugyanis ha kiadod a lakásod, csak mint vendég mehetsz be, már ha a bérlő beenged. Bár erre is van megoldás a szerződésben.
Amúgy minek adózzon az ember? Semmit sem kap érte. A bérleti díjat kp kell kérni, és onnantól kezdve nehéz bizonyítani, hogy valaha is fizetett a bérlő.

@Az értékbecslő: , mi a helyzet azzal a rémhírrel, hogy ha bérlőnek 3 év alatti gyereke van, akkor a 3 éves kor eléréséig nem lehet kirakni semmiképp? mert az ért ez így nagyon gáz, abból akár 10 év is lehet 3 gyereknél...

Punxsutawney Mormota 2016.02.17. 18:55:41

@kissiú: A rezsi minden esetben a bevétel része, ha nincsenek átíratva mérőórák a bérlő nevére. Teljesen mindegy, hogy a szerződés explicite kimondja, hogy a resziszámlák egyenesen a bérlőhöz mennek stb, akkor is tulajdonos bevételét növelik. Ez ugyan egy könyveléstechnikai kérdés, mert levonod a bevételeidből és pont ott tartasz, mint előtte, de akkor is szívás.

Kpete 2016.02.17. 22:17:08

pont az ilyen problémák miatt én nem is veszek lakást befektetésként. Ingatlanbefektetésnek sokkal jobb a garázs, ott nincs ilyen gond, és lelakni sem lehet.

Itt egy jó cikk a témáról: kiszamolo.hu/a-garazs-mint-befektetes/

xGéza 2016.02.17. 23:14:38

@kissiú: 1 milliós jövedelem (és nem bevétel) fölött van EHO, tehát irreleváns, hogy esetleg a rezsi számlák miatt, van plusz 200000 bevételed egy évben, meg ugyan annyi kiadásod.

FikkFakk 2016.02.17. 23:15:04

Agyrem az egesz szabalyozas, elmeleti jogaszkodas fenyevekre a valosagtol.

Luighi 2016.02.18. 10:36:37

@benedek012: "Noha még kamat is járna....." Ki van írva a lakást kiadó homlokára hogy BANK!
Akkor NEM JÁR! Főleg, ha nem pénz lekötési/befektetési szerződést kötöttetek.
De legalább az már világos téged honnan szalajtottak!

John Doe3 2016.02.18. 10:37:13

A bérbeadott ingatlanra (is) vonatkozik a sokak által nem ismert vagy figyelmen kívül hagyott 8/1981 IpM rendelet (KLÉSZ), Nem megfelelő érintésvédelem, illetve az ellenőrzés elmaradása esetén az ebből fakadó károkért a tulajdonos felel, hacsak nem bizonyítja a bérlő vétkességét!

BódogBéla 2016.02.18. 13:44:11

Ez akkora kamú, mint ide Lacháza. Rendőrrel ki lehet tetetni, illetve a magánlaksértés 3 évig terjedő szabadságvesztéssel büntethető. Ezt ultra kevesen kockáztatják meg. Volt ilyen esetem, a rendőrök nagyon készségesen, 20 perc alatt kitessékelték az ürgét, örökre.