Rétköz Vagyonértékelő blog.

Miért szálltak el az albérlet árak? 2. rész

2015. május 29. - Az értékbecslő

Előző bejegyzésemben már taglaltam azt, hogy mi húzódhat a bérleti díjak emelkedése mögött. A már említett piaci tényezők mellett egy olyan jelenség is meghúzódik, ami szociológiai szempontból érdekes, ez pedig az úgynevezett dzsentrifikáció – bár egy hosszadalmas folyamatról van szó, nem lehet figyelmen kívül hagyni hatását.

Az MTA és a Lipcsei Egyetem kutatói egy 2012-es tanulmányban világítottak rá arra a törvényszerűségre, hogy miként egy város fejlődik, úgy cserélődik ki lakossága is. Ez Budapest példájába átültetve úgy kell elképzelni, hogy mivel időközben megjelentek a belvárosban vendéglátó egységek, kocsmák és más kulturális helyek, úgy egyre többek számára vált vonzó alternatívává, mint lakhely. Ez a megnövekedett kereslet az árakban is jelentkezik – aki a főváros szívében szeretne lakni, annak bizony meg kell fizetni az árát. Ebbe a fejlődésbe nem csak az egységek szaporodása, de az új épületek felhúzása, és régi épületek felújítása is beletartozik. Ezt a folyamatot persze számos külső tényező befolyásolja, például az önkormányzatok beleszólása a fejlesztésekbe, illetve a lakásvásárlók mennyisége, más ingatlanpiaci hatások, épp ezért lassabban zajlik le a jelenség.

shutterstock_27412201-1.jpg

Különösen a VIII., VII. és IX. kerületekre jellemző ez a dzsentrifikáció, ahol bizonyos években meglepően magasan alakult az odaköltözöttek aránya, ők is leginkább a fiatalabb korosztály képviselői. Az ő anyagi helyzetük az átlagosnál jobb és rendezettebb, többen rendelkeznek magas fizetéssel, mint a már hosszabb ideje ott lakók. Ennek a rétegnek a megjelenése is legalább annyira alakítja az ingatlanpiacot, mint más gazdasági tényező – a fizetőképes, tehetősebb réteg megjelenése az albérletárakat is megindítja. Hogy miért beszélek a belvárosról és egyes kerületekről? Azért, mert mivel az árak itt továbbra is mennek majd felfelé, az közvetetten kihat más kerületek áraira is, lévén, aki nem tud itt helyet találni magának, azok máshol keresgél majd magának – ez pedig az egész budapesti albérletpiacot befolyásolja.

Neked milyen tapasztalataid, érdekes történeteid vannak a budapesti albérletekkel kapcsolatban?
Oszd meg velem kommentben!

Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő

 

A bejegyzés trackback címe:

https://ertekbecslunk.blog.hu/api/trackback/id/tr107495102

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Ingatlanműhely · https://www.facebook.com/ingatlanmuhely 2015.05.30. 13:04:35

A bérleti díjak egyáltalán nem szálltak, ez elég veszélyes belemagyarázása annak a piaci jelenségnek, amit még mindig korrekciónak hívunk. 10 éve gyakorlatilag a budapesti bérlakáspiac egyhelyben jár, ami a bérleti díjak nominális értékét nézzük. A reálértékvesztést sokan kifelejtik a képletből, ahogy a leértékelődő forintot is, ami pont a belvárosi lakások devizában meghatározott bérleti díjaira hatott igen érdekesen.

Magyarul ma leginkább próbálják a reálértékvesztést valahogyan kompenzálni. Ezt persze ne értse senki sem úgy, hogy vissz lehet nyerni hirtelen azt az elvesztegetett időt.. Sajnos nem. Ahogy a forint árfolyamok miatt, a devizában kiadni kívánt lakások sem hozzák azt, amit 10 éve hoztak dollárban vagy éppen euróban. Az elmúlt 10 évben volt egy nominális csökkenés is, amit az elmúlt 1 évben egy nominális növekedés váltott fel, de igazából csak kapaszkodnak vissza a bérleti díjak egy hullámvasúton. Semmi többről nincs szó.

A túlárzazás, a téves kínálati bérleti díjak, a rossz ár/érték arányú bérlakások (a túlértékelt hely alapú árazás és sokkal kevésbé figyelembe vett életszínvonal állandó dilemmája) mind csak a látszat. Abból nem szabad levonni semmit, mert igazából ők képviselik a kiadhatatlan bérlakások piacát. Az ilyen kínálat mindig domináns volt Budapesten (az eladó lakások piaca is ettől szenved állandóan), de nem is veszik komolyan a bérlők, maximum bosszankodnak rajta.

A bérleti díjak sokkal inkább érték alapon vannak megítélve a bérlők részéről. Aki azzal hitegeti magát, hogy az elhelyezkedés ad ki egy lakást, az óriási tévedésben van. A lakás minőségével és annak jól meghatározott ár/érték arányával lehet ma megbízható és fizetőképes bérlőket találni.

A vak bérbeadók saját magukat csapják be (nem a bérlőket) és egymásnak hirdetgetik a lakásokat, nem a bérlőknek! Ez vagy egy win-win üzleti kapcsolat, vagy igen csak tiszavirág életű lehet...

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.