Rétköz Vagyonértékelő blog.

Értékbecslünk

Májusi vallatásra felkészülni! – avagy, ha eladtad, valld is be!

Hogyan adózunk az eladott ingatlan után?

2018. április 29. - Az értékbecslő

A májusi adóbevallásunkban – függetlenül attól, hogy mi más egyéb jövedelemmel rendelkezünk – az ingatlan eladásunkról (ami nyilván a bevallást megelőző évben történt) kivétel nélkül mindannyiunknak nyilatkozni kell, magyarul az abból származó jövedelmet mindenkinek be kell vallani. Ez alól senki sem mentesül.

Illetéket ingatlan értékesítésnél NEM KELL FIZETNI, de adót igen!

Mégpedig a bevétel – pontosabban az ebből befolyt jövedelem – alapján.

Az, hogy mennyi lesz a befizetendő összeg, attól függően változik, hogy mikor vásároltuk meg, illetve ehhez képest mikor adtuk el az ingatlant.

A bevétel az az összeg, melyet az ingatlanért kapunk, függetlenül attól, hogy az egyben, vagy egy bizonyos ütemezés keretén belül jut el hozzánk – megbeszélés alapján. Tehát, az eladási ár teljes egészében a bevételünket képezi abban az esetben is, ha a vevőnk a vételárat csak részletekben kapjuk meg! Abban az évben válik ez az összeg teljes egészében a saját jövedelmünkké, amikor az adásvételi szerződés megköttetik.

Ennek oka nem más, mint a törvény, mely kimondja, hogy „ a jövedelem megszerzésének a napja, az ingatlanügyi hatóságokhoz történő bejelentés napja”.

adozz.jpg

Mennyi pénzünk marad adózás után?

A bevételünkből, tehát a szerződésben foglalt eladási árból lehetőségünk van levonni, bizonyos összeget, mely a következőkből tevődhet össze:

Értéknövelő beruházások, illetve az ingatlan megszerzésére fordított kiadások, valamint az átruházással kapcsolatban felmerülő költségek, kiadások. Ilyen lehet például az állammal szembeni kötelezettséggel vállalt és kifizetett összegek.

Amit viszont nem vonhatunk le azok a kiadások, melyeket már költségként elszámoltunk saját tevékenységből származó bevételként.

Ilyen eset egyébként igen gyakran előfordul, ha valaki az eladott ingatlanát korábban bérbe adta, és ennek okán értékcsökkenést számolt el. Természetesen ilyenkor még egyszer már nem írható le költségnek ugyan az az értékcsökkenés. Erre jó odafigyelni annak, aki a bérbeadást havi költség-elszámolásos formában vallotta be.

(A költségelszámolásos adózás bérbeadásnál – tudtommal- olyankor kötelező, ha a közüzemi számlák a bérbeadó nevén maradnak. Ilyenkor nem vonható már le további tíz százalék a bevételből, ellentétben azoknál a bérbeadásoknál, ahol a mérőórák a bérlő nevére lettek átírva. Nekik viszont nem kell költségelszámolást választaniuk, ők élhetnek a tíz százalékos levonással, ellenben amortizációt nem számolhatnak el. Ez persze egy másik téma, csak érdekességképp jegyeztem meg.)

És akkor most jöjjenek a konkrét számok: (könyvemből ollózva)

Különösen fontos kihangsúlyozni, hogy lakóingatlan esetéről beszélek, ahol kedvező szabályok alkalmazandók, azonban lakóingatlannak csak azok az ingatlanok minősülnek, melyek ingatlan – nyilvántartási megnevezése: lakás vagy lakóház.

Lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet (ideértve azt is, amelyet a lakáshoz tartozó földhasználati jog terhel), valamint lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelem a számított összeg

  1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
  2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
  3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
  4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
  5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben. (Szja. 62.§ (6)).

 Leegyszerűsítve a fentieket, tehát lakóingatlan vásárlása esetén akkor kerül sor adófizetésre, amennyiben a lakóingatlant (lakás, lakóház) eladására a megvásárlásától számított 5 éven belül kerül sor. Ha az öt év már eltelt az ingatlan megvásárlásától, akkor adófizetési kötelezettségünk nincsen, de bevallási kötelezettség akkor is terhel bennünket.

Tehát végletekig egyszerűsítve:

Lakóingatlan eladáskor az SZJA összege adóalap után számítva 15 százalék, ám, hogy mekkora összeg után fizetjük ezt, az a következőképp alakul (röviden):

Az adásvételi szerződésben feltüntetett összegből, tehát a konkrét bevételből levonhatjuk a megszerzésre fordított összeget (vételár) egyes értéknövelő beruházásokat. Minden levont költséget természetesen számlával kell igazolnunk, különben nem levonhatóak.

Értéknövelő beruházásként a korábban is megengedett korszerűsítéseken túl (például: központosított fűtés kialakítása vagy cseréje, beleértve a megújítható energiaforrások - pl. napenergia - alkalmazását is, az épület szigetelése, beleértve a hő-, hang-, illetve vízszigetelési munkálatokat, a külső nyílászárók energiatakarékos cseréje, tető cseréje, felújítása, szigetelése) minden, az ingatlan piacképességét fokozó beruházás elszámolható. Például beépített szauna, úszómedence, második fürdőszoba létesítése, riasztó, megfigyelő, elektromos kapunyitó rendszer(ek) kiépítése, a telek parkosítása, kocsi beálló, járda létesítése, stb.

Szintén értéknövelő beruházásként lehet elszámolni az átruházást megelőző 24 hónapon belül az ingatlan állagmegóvása céljából történt munkálatok költségét, de csak abban az esetben, ha ezen, költségek összege meghaladja az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát.

Ugyanakkor nem minősül értéknövelő beruházásnak az a beruházás, amely nem az ingatlan részét érinti. Például a beépített gardrób, a konyhaszekrény, a sütő és a főzőlap berendezési tárgynak minősülnek és nem az ingatlan részei, ezért ezen tárgyak beszerzési költsége, az ingatlanértékesítésből származó bevétellel szemben nem számolhatók el. Az értéknövelő beruházások esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el.

Mindezek után még a fentiek alapján tovább csökkenhetjük az adóként fizetendő összeget annak függvényében, hogy mikor kerül a lakóingatlan eladásra.

Az ötödik év eltelte után nem kell személyi jövedelemadót fizetnünk, ha eladjuk lakóingatlanunkat.

Érdemes várni tehát, ha megengedhetjük magunknak!

Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő
http://www.ertekbecslunk.hu/
http://www.retkozvagyonertekelo.hu/

A bejegyzés trackback címe:

https://ertekbecslunk.blog.hu/api/trackback/id/tr2613879462

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.
süti beállítások módosítása