Társas házban élsz, közös költséget muszáj fizetned. Amikor lakást vásárolsz, ezzel is tisztában kell lenned, ha ott élsz, akkor nyilván meg is tapasztalod a havi „restanciádat”.

Ennek a költségnek az összege persze házanként változó és több mindentől is függ. Általában tartalmazza a lépcsőházi világítást, az ott lévő – ha van – fűtés költségét, illetve az esetlegesen felmerülő hibák javítására, felújításra, korszerűsítésre fenntartott tartalékot. Van olyan ház is, ahol a kábeltévé előfizetés is a közös költség része.

A társasházaknak általában közös képviselőjük is van, aki – jó esetben – szigorúan felügyeli, hogy a lakók havi rendszerességgel fizessék a költséget, nehogy elmaradás legyen, amiből bizony komoly problémák adódhatnak.

Van ellenben olyan esetre is példa, nem is kis számmal, hogy az elmaradásokra valójában csak akkor derül fény, ha konkrét kiadásokra van szükség, például a ház felújítása kerül napirendre.

Joggal állíthatjuk tehát, hogy a közös képviselet odafigyelése azt eredményezheti, hogy közös költség tartozás ne halmozódhasson fel, megelőzve ezzel a többi tulajdonostárs – szintén nem jogtalan – felháborodását és bosszúságát. Ha ugyanis tartozás halmozódik fel, az az egész házra vonatkozik abban az esetben, ha mondjuk sürgős felújítási munkálatokra van szükség. Ha tartozás van, akkor mielőbb rendezni kell a kintlévőségeket és intézkedni kell a tartozások érvényesítésére, behajtására. Ennek hiányában el sem kezdik a munkálatokat.

Ami ennek a cikknek a megírására késztetett, az nem más, mint egy ismerősöm „esete”, aki pár évvel ezelőtt vásárolt meg egy társasházi lakást.

Mondhatjuk, hogy felelőtlenül, de a lényeg, hogy nem tájékozódott arról, hogy van-e esetleg közös költség elmaradása a tulajdonosnak, akitől az ingatlant megvásárolta.

Nos, mi a teendő ilyenkor?

Ki fizeti ki az elmaradásokat, ha a lakás idő közben tulajdonost cserélt? Kitől követelheti jogosan a közös költség hátralékot a társasház?

Logikusan semmi kétség, hogy az előző tulaj a felelős az általa nem fizetett összegért, ám sajnos a gyakorlatban, sőt még a bírói eljárásokban sem állíthatjuk, hogy a gyakorlat egységes lenne.

A legkézenfekvőbb „magyarázatok”:

• Az a közös költség hátralék, mely már akkor is fennállt, amikor a lakás eladásra került, kvázi a régi tulaj nem fizette, akkor ennek az összegnek a megfizetése mindenképp őt terheli, hiába adta el időközben az ingatlant. Logikus, hiszen a tartozást ő halmozta fel, neki is kell rendeznie. Kivéve persze, ha a szerződésben a vevő egyértelműen nyilatkozik arról, hogy a fennálló tartozást átvállalja. Ha ez nem történik meg – pláne, ha a gyanútlan vevő nem is sejti a hátralékot – akkor úgy kell jogilag tekinteni, hogy az eladó tehermentes ingatlant értékesített. Ez az úgynevezett „szavatossági kötelezettség” miatt van így.
• Van az a helyzet is, ahol a társasház saját SzMSz-ében benne szerepelhet külön szabályozás erre vonatkozóan. Ilyenkor az új tulajdonos bajban lehet. Sőt, olyan is előfordulhat – ha a vevő nem elég éber és alapos, hogy később szembesül csak azzal, hogy a társasház - már az adásvételi szerződés megkötése előtt - jelzálog bejegyzési jogot kezdeményezett, tehát maga az intézkedés már elkezdődött. Tudni kell, hogy már három havi elmaradás is lehetővé teszi ezt a társasházi törvény értelmében. Sajnos ilyenkor vitának már nincs helye, a tartozásért az új tulajdonosnak, az ingatlannal kell felelősséget vállalnia, illetve helytállnia.
• Aztán olyan nézőpont is van, hogy adásvétel után a tartozás már az új tulajt terheli, ha tud a hátralékról, ha nem. Ez sokakban megnyomogathatja a „felháborodás gombokat”, pedig e nézőpont szerint a társasház rendes működéséhez a kellő anyagi erőforrásokat biztosítani a mindenkori tulajdonosnak a kötelessége, mely törvényben is foglaltatik.
• Ennél valamivel humánusabb eljárás azonban véleményem szerint – ha már megvan a baj, és az új vevő nem volt elég előrelátó és alapos -, hogy a társasház mindkét féllel szemben fellép egy időben.

Nos, mindenki eldöntheti, hogy „melyik oldalon áll” persze kellő mérlegelés után érdemes állást foglalni. Az én személyes tanácsom az, hogy az általam oly sokat emlegetett nyertes-nyertes pozíció létrejöjjön az adásvételnél. Ebben az is benne van, hogy tájékozódjon a vevő, és tájékoztasson az eladó. De legfőképp, hogy eladás előtt rendezzük restanciánkat, és akkor tulajdonképp az egész hercehurcának már nem is lesz létjogosultsága.

Az pedig, hogy a lakás tehermentes-e, pillanatok alatt ellenőrizhető. Erről és sok egyébről az ingatlantémában, bővebben is írok nemrégiben megjelent könyveimben.

Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő
http://www.ertekbecslunk.hu/
http://www.retkozvagyonertekelo.hu/