Nagyon fontos tudni, hogy adásvételi szerződést nem köthetünk ügyvéd közreműködése nélkül. Ekkor a jogi szakember minden olyan információt a rendelkezésünkre fog bocsájtani, amire szükségünk lesz az okirat hivatalos megírásához. Ennek az is a célja, hogy az üzlet bármiféle anyagi veszteség nélkül köttessen meg. A szükséges dokumentumokat beszerzi helyettünk, illetve ellenőrzi, hogy az eladásra szánt ingatlan rendelkezik-e azokkal a következményekkel, melyek feltételei az értékesítésnek. (pl. nem áll-e végrehajtási eljárás alatt, tényleg az eladó tulajdonában van-e, stb.)

Tartalmi elemek-adásvételi szerződésnél (nemrég megjelent könyvemből)

Ezeket az adatokat a szerződésnek mindig tartalmaznia kell:

• a lakás, ház eladójának és vevőjének személyes adatait – név, születési hely, születési idő, anyja neve, lakcíme, személyazonosító jele, adóazonosító száma – szervezet esetében annak megnevezése, statisztikai azonosítója, székhelye, és cégbírósági bejegyzésének száma
• a felek állampolgárságára vonatkozó nyilatkozatot
• az ingatlan pontos címét és helyrajzi számát
• a vételár pontos összegét
• a vételár kifizetésének módját és természetesen annak ütemezését
• a szerződéssel létesíthető elővásárlási jog, vételi jog, eladási jog (Ptk. szabályai szerint)
• a birtokbaadás részleteit
• az eladó végleges (visszavonhatatlan) hozzájárulását a saját tulajdonjogának törlésére a földhivatali eljárás során

 Hitelügyintézés esetén – ha a vásárló a vételár egy részét banki hitellel teljesíti – a banknál meglévő feltételeknek megfelelővé kell tenni a szerződés teljes szövegezését, mely igen pontos megfogalmazást követel a sikeres elbírálás érdekében!

 Ingatlan eladásakor a befolyt jövedelemről adóbevallásunkban mindenképp nyilatkoznunk kell, tehát azt be kell vallanunk.

Az eladásból származó bevétel után adóznunk is kell, mégpedig az ingatlan megszerzése és eladása időpontjának függvényében, nem mindegy tehát, hogy mikor vásároltuk majd mikor értékesítjük azt! Illetéket nem kell fizetnünk, ha eladjuk az ingatlant.

Mi marad a végén?

A bevétel az ingatlanért kapott ellenérték, melyet értékesítéskor egyben, vagy a megállapított ütemezés keretein belül, a rendelkezésünkre bocsájtott a vevő, tehát konkrétan az eladási ár teljes összegben.

Amennyiben a vevő a teljes vételárat csak részletekben bocsájtja rendelkezésünkre, abban az esetben is a teljes vételár lesz a bevételünk – az értékesítés évében! Ez azért van így, mert a törvény értelmében a jövedelem megszerzésének a napja, az ingatlanügyi hatóságokhoz történő bejelentés napja.

Lehetőségünk van azonban – magából az eladási árból – levonni a következőket:

• egyes értéknövelő beruházások
• az ingatlan megszerzésére fordított kiadások
• az átruházással kapcsolatos kiadások, például az állammal szembeni kötelezettséggel vállalt és megfizetett összeg

Nem lehet azonban levonni olyan kiadást, melyet már saját tevékenységéből származó bevételként elszámoltunk, mint költséget. Ez olyankor érdekes például, ha valaki olyan lakást ad el, melyet korábban bérlőnek adott ki, és akkor arra az épületre mondjuk értékcsökkenést számolt. Ilyenkor természetesen már nem írható le költségnek az értékcsökkenési érték.

Ha a lakást, házat a vételhez képest öt éven belül értékesítjük, akkor a vételi ár és az eladási ár közötti rész képzi az adóalapot. Az adóalapot a második évben 10, a harmadik évben 40, a negyedik évben 70%-kal csökkenthetjük.

Az fizetendő adót úgy számoljuk ki, hogy az adóalapot megszorozzuk, 0,16-al, az így kapott összeg lesz az, amit be kell, hogy fizessünk az adóhatóság felé. ( például: 2.000.000 × 0,16 = 320.000 Ft.)

A törvény értelmében az ingatlan (magánszemély háza, lakása) értékesítésekor, ha a megszerzés és az értékesítés között már eltelt öt év, akkor maga az eladás teljes mértékben adómentes, az összeg ilyenkor már nem minősül jövedelemnek.

Ez csak fent említett ingatlanoknál érvényes, az egyéb ingatlanok eladásánál (törvényben részletesen felsorolt) ez az időszak tizenöt évre emelkedik, a törvényben meghatározott feltételek és irányadó rendelkezések alapján.

Mi a helyzet lakáskiadáskor?

Idén minden esetre már kedvezőbb az adózás

Ugyan így azt sem szabad elfelejteni, hogy amikor bérbe adjuk lakásunkat, házunkat, annak is vannak vonzatai – no persze ha valaki becsületesen elszámol az ebből származó jövedelméről. Megjegyzem, érdemes becsületesnek lenni. Sőt, mindenkit arra bíztatnék, hogy közjegyzői okiratot is készíttessen (pl. egyoldalú kiköltözési nyilatkozat a bérlő részéről). A közjegyzői okirat ugyanis lehetőséget ad arra, hogy probléma esetén, az évekig tartó pereskedés helyett két napon belül kilakoltatják a jogtalanul ott tartózkodó bérlőt. Erről írtam már korábban részletesen is.

Ha kiadjuk ingatlanunkat, akkor két módon vonhatunk le a bérleti díjból, és úgy jön létre a valós jövedelmünk. Az egyik, hogy – magánszemélyként – maximum ötven százalékos költséghányadról fogunk nyilatkozni. A másik, hogy nem nyilatkozunk és ezzel egyértelműen a tíz százalékos költségáltalányt alkalmazzuk. Utóbbi esetben a valós jövedelmünknek a befolyt bérleti díjból annak kilencven százaléka lesz.

Ez tehát a jövedelem. Amit be kell fizetnünk, az ennek az összegnek a 15 százaléka, ami nem más, mint személyi jövedelemadó. Egészen tavalyig ez még nem volt teljes. Hiszen, ha a bérleti díjból származó jövedelem meghaladta éves szinten az egymillió forintot (ami azért budapesti lakáskiadásnál hipp-hopp meg is volt) akkor EHO fizetésére is kötelezettek voltak a bérbeadók, ami 14 százalékot jelentett.

Idén azonban ez megváltozott, hiszen az EHO fizetés alól minden bérbeadó magánszemély mentesül, azt innentől fizetni egymilliós összeg elérése után sem kell.

Megszűnt tehát az EHO fizetési kötelezettség, ami jelentősen csökkenti a bérbeadó magánszemélyek terheit és talán még inkább legalizálhatja a bérbeadást.

Én azt mondom, nyugodtan aludni minden pénzt megér, így pedig főleg nem érdemes elhallgatni, hogy bérbeadásból is származik jövedelmünk. „Jóakarói” mindenkinek lehetnek.

Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő
http://www.ertekbecslunk.hu/
http://www.retkozvagyonertekelo.hu/