Valós árat nem tudsz meg értékbecslő nélkül. Ez egy tény. És vitathatatlan. Haza beszélek?

Igen. Viszont ettől még igazat állítok, mégpedig olyan igazságot, mely akár honnan is nézzük, vevői vagy eladói oldalról, mindenképp megállja a helyét és a színtiszta, elfogulatlan valóságot mutatja.

Miért nincs valós ár, ha kihagyjuk az értékbecslést?
Az ár és a piaci érték között óriási különbség lehet, és ezt nem árt szem előtt tartani, akár eladni, akár vásárolni szeretnénk.

Lehet, hogy ijesztőnek tűnik és lehet az is, hogy sokan hallani sem akarnak értékbecslőről, de jó tudni

, hogy olyanok is akadnak szép számmal, akik – ha tehetnék – visszacsinálnák anno jónak tűnő, ám mára veszteségesnek bizonyuló tranzakciójukat – pontosan a rosszul meghatározott vételi, illetve eladási ár miatt.

Nagyon sokszor alkalmazom – bár ne lenne létjogosultsága – a „Késő bánat, eb gondolat” szólást, mégpedig azért, hogy ezzel is felhívjam a figyelmet az előrelátás fontosságára, s a „Néha a legolcsóbb a legdrágább” igen csak igaz mondás szem előtt tartására.

A piaci érték – és annak megállapítása

Óriási tévedés, hogy a ház vagy lakás forgalmi – piaci értékét a hirdetésekből tudod meg!  A forgalmi értéket kizárólag akkor veheted száz százalékig igaznak, ha azt egy pártatlan értékbecslő állapítja meg.

Az értékbecslés alkalmával olyan értéket határoz meg a szakember, mely meg kell, hogy egyezzen a tisztességes piaci árral, értékkel, mert magában foglalja az ingatlan eszközeinek, értékeinek tényét is!

Az emberek sok esetben elfelejtik, vagy csak egyszerűen nem gondolnak arra, hogy a legnagyobb anyagi értéket életükben a vagyontárgyak jelentik. Ha ezt – pl. egy ingatlan valós árának ismerete nélkül – kockáztatja, akkor az adásvételnél nagyon jelentős anyagi kárral számolhat.

Milyen esetekben lehet szükség értékbecslő közreműködésére?

• adásvétel alkalmával
• hitelfelvételnél
• jelzáloghitelnél
• vagyoni jogvitáknál
• tulajdonostárssal való anyagi ügyek intézésénél
• házassági vagyonközönség megszűnésekor
• megelőzésre (!) nézetkülönbségek, viták, perek
• hagyatéki ügyek intézésekor
• ajándékozásnál, gyámügyi eljáráskor
• cégben lévő ingatlanok mérleg szerinti értékének módosításakor

 A közreműködés lényege

Az értékbecslő szakember a helyszínen felméri magát az ingatlant – természetesen – ám nem hagyja ki annak környezetét sem, illetve számba veszi állapotát, elhelyezkedését és annak jogi helyzetét is – ami rendkívül fontos!

Itt persze nincsen vége a munkájának. A tulajdoni lap alapján megállapítja a bejegyzett jogokat, tulajdonviszonyokat, vagy kötelezettségeket. Beazonosítja továbbá a számára átnyújtott dokumentumokat, okmányokat, s az esetlegesen hiányzó adatokat pótolja, az esetleges eltéréseket pedig rögzíti és regisztrálja is.

E dokumentumok birtokában és – pártatlan – elbírálása után készíti csak el az értékelést, a forgalmi ár-érték meghatározását.

Összetevő – hozzávalók – kész „étel” – vagyis az ármeghatározás

Én, mint értékbecslő a fentiek mellett – meghatározom a felbecsültetni kívánt ingatlan fajtáját és ennek alapján választom ki az ahhoz legmegfelelőbb eljárást. Kezdésnek felkutatom forrását a szükséges adatoknak. (Nagy mennyiségben áll rendelkezésemre saját gyűjtésű összehasonlító adat, adatbázisom az évek során (2001 óta) óriási méretű halmazzá fejlődött, melyre bizton számíthatok.

Ezek után összegyűjtve az adatokat, megvizsgálom a pillanatnyi állapotot, használatot, megállapítom az ingatlan pillanatnyi használatának megfelelőségét, majd meghatározom – ha van – a telek értékét is. Ezt követően kerül sor magának az ingatlannak az értékbecslésére, melyet a fentebb már említett, kiválasztott értékbecslési módszerrel végzek. Néha előfordul, hogy több módszert is igénybe veszek, s a kapott eredményeket egyeztetem. Ha szükséges kompenzációval pontosítom a becslést, hogy vitathatatlanul reális forgalmi árat, értéket állapítsak meg.

Végül pedig elkészítem a végleges értékbecslést és kiállítom róla a hivatalos bizonyítványt. Ami még nagyon fontos, hogy az általam elvégzett szakvéleményt minden esetben értékbecslési ellenőr vizsgál át!

Hitelesség a legerősebb bástya!

• elfogadott, hivatalos módszer szerint végezni a munkát
• minimum két módszerrel – mely módszerekről weboldalamon lehet tájékozódni
• minden esetben betartani a vonatkozó előírásokat, rendeleteket
• az óvatosság elvét követve az értékek és eltérések alapján állapítani meg az értéket.

Az értékbecslés fontosságáról bővebben nemrég megjelent könyveimben is írok.

Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő